ни. За оцінками американських фахівців, нове будівництво становило в різні історичні періоди 8-11% від валового національного продукту США, а в інвестиційному портфелі частка нерухомості в останній чверті ХХ ст. поступалася тільки частки корпоративних акцій і доходила майже до 30%.
Виступаючи в якості найважливішого напряму реальних інвестицій, реалізація проектів девелопменту є не тільки способом множення багатства власника або джерелом для отримання доходу девелопером та інвесторами, а й надає реальний вплив на економічні процеси, доходи бюджету, соціальні відносини. З урахуванням цього ефективність проектів девелопменту може бути оцінена з різних точок зору:
· з позицій девелопера та інвесторів (комерційна ефективність);
· з точки зору впливу на економічний розвиток в цілому (економічна, народногосподарська ефективність);
· з погляду інтересів бюджету (бюджетна ефективність);
· з позицій впливу на умови життєдіяльності (соціальна ефективність).
Комерційна ефективність проектів девелопменту визначається співвідношенням витрат і результатів, забезпеченням необхідної норми прибутковості проекту. Оцінка комерційної ефективності - невід'ємна частина аналізу проекту в цілому і буде предметом спеціального розгляду в главі 3.
Тут же відзначимо основні аспекти економічної, бюджетної та соціальної ефективності девелопменту.
Економічна ефективність девелопменту виявляється в тому позитивному впливі, який чинить розвиток нерухомості на економічні процеси і яке може мати вартісне вимірювання.
Умовно позитивний вплив девелопменту на економіку можна звести до двох аспектам: територіальному і галузевому.
Територіальний аспект впливу девелопменту полягає в тому, що розвиток нерухомості веде до якісної зміни не тільки самих об'єктів нерухомості, але і їх оточення. Якщо при цьому варіант розвитку нерухомості на ділі виявляється найкращим з можливих, то і позитивний вплив девелопменту на розвиток навколишніх територій є максимальним і максимально сприяє підвищенню їх цінності.
Розглядаючи вплив девелопменту на оточення, досить часто говорять про вплив на мікрорівні, підкреслюючи тим самим локальний характер цього впливу. Однак масштаби його (впливу) визначаються масштабністю проектів. Більшість з них дійсно впливає лише на найближче оточення, але великомасштабні проекти цілком можуть претендувати на регіональне і навіть національне значення.
Галузевий (макроекономічний) аспект позитивного впливу девелопменту на економічний розвиток визначається високим від мультиплікаційного ефекту ділової активності в сфері нерухомості.
Інвестиції в нерухомість ведуть до зростання активності в цілому ряді суміжних галузей економіки: у виробництві будівельних матеріалів, житлово-комунальному господарстві, виробництві споживчих товарів тривалого користування та ін., в кінцевому рахунку забезпечуючи приріст валового продукту і зайнятість в країні. Так, дослідження, проведені в Німеччині наприкінці ХХ ст., Показали, що величина мультиплікатора, що зв'язує інвестиції в житлове будівництво з об'ємом валового внутрішнього продукту (ВВП) країни, становила близько 2,5, т. Е. Кожна марка, вкладена в житлове будівництво, давала 2,5 марки приросту ВВП.
Бюджетна ефективність девелопменту також проявляє себе у двох основних аспектах: прямому і непрямому.
Прямий бюджетний ефект проектів розвитку нерухомості знаходить своє відображення в тих платежах і податків, які безпосередньо виникають в процесі реалізації проектів девелопменту. До такого роду доходів бюджету можуть бути віднесені: платежі за право забудови, орендна плата за земельні ділянки, податки на прибуток забудовників та інвесторів, податки із заробітної плати працівників, зайнятих у процесі реалізації проектів.
Непрямий бюджетний ефект - це ті доходи (або бюджетна економія), які отримує бюджет в процесі функціонування створеного об'єкта нерухомості: податки з прибутку підприємств, податки з майна, земельний податок та ін., а також економія в зв'язку підвищенням зайнятості населення, зростанням їх доходів і т. п.
Соціальна ефективність девелопменту проявляється в поліпшенні середовища проживання і життєдіяльності, доходів, якості життя населення під впливом змін у фонді нерухомості.
Поряд з позитивним впливом проектів девелопменту на економічні та соціальні процеси реалізація цих проектів може бути пов'язана і з негативними зовнішніми ефектами, як тимчасовими (незручностями, виникають у зв'язку з проведенням будівельних робіт), так і постійними (зниження якості середовища проживання під впливом надмірної щільності забу...
