дови, погіршення екологічної обстановки та ін.).
З урахуванням різноманіття аспектів впливу девелопменту на соціальні та економічні процеси суспільство об'єктивно зацікавлене як у розвитку процесів девелопменту, так і в тому, щоб, не сковуючи приватну ініціативу, контролювати і направляти процеси девелопменту таким чином, щоб мінімізувати негативні «зовнішні ефекти», які можуть виникнути у зв'язку з реалізацією проектів з розвитку нерухомості.
Девелопмент дозволяє вирішити цілий спектр важливих питань і завдань:
· створення якісного проекту;
· отримання потрібних дозволів на його продаж від органів влади та громадських організацій;
· залучення хороших інвестицій та кредитних коштів;
· вибір підрядників і виконавчих організація;
· Фінансування та здійснення контролю над виробленими роботами;
· реалізація готового об'єкта нерухомого майна або здача його в експлуатацію.
1.2 Види девелопменту та їх характеристика
Прийнято виділяти два основних види девелопменту fee-development (чистий девелопмент) і speculative development (спекулятивний девелопмент). Іноді до девелопменту відносять і будівництво об'єкта нерухомості під себе (build-to-suit), проте така діяльність не має на меті отримання прибутку. Компанія, яка будує для себе, не відноситься до девелоперам на будівельному ринку.
Посткризовий період характеризується розвитком «чистого» або fee-девелопменту. Fee-девелопмент - це проект, де девелопер не є власником або правовласником земельної ділянки, а є комерційною структурою, яка за певну винагороду здійснює підготовчі роботи, управління будівництвом і не бере участі в прибутку. Збільшення масштабу ринку нерухомості, зростання якості і складності реалізованих проектів веде до розвитку fee-девелопменту. Якщо раніше девелопер нерідко викуповував земельну ділянку і потім самостійно реалізовував проект, то сьогодні власник ділянки часто не бажає розлучатися з активом у вигляді земельної ділянки і готовий залучити професійну компанію (fee-девелопера) до роботи. Вибір девелопера відбувається, як правило, за допомогою тендера. У такий проект девелопер зазвичай не вкладає свої гроші. Він тільки проводить проектування, необхідні узгодження з владою, будівництво і здачу площ за рахунок грошей замовника. На всі необхідні роботи він залучає фахівців (архітекторів, підрядників, інжинірингові фірми і т.д.), але відповідальність за весь проект в цілому лежить на самому девелопера. Гонорар за керівництво проекту в особливо складних випадках може досягати 10% від вартості проекту.
Найбільш затребувані послуги fee-девелопменту власниками приватизованих колишніх промислових підприємств, основний бізнес яких зосереджений в інших сферах. Причому власник промислового комплексу хоче або його продати весь, або реалізувати проект реконструкції самостійно і залишитися власником нової будівлі. Послуга fee-девелопменту необхідна в обох випадках.
Слід зазначити, що в секторі індустріальної нерухомості попит на послуги fee-девелопменту досить стабільний. Останнім часом послугами fee-девелопера користуються банки для розвитку заставних активів (об'єктів нерухомості). Необхідно зазначити, що більша частина проектів в усьому світі є проектами fee-девелопменту. Девелопер знаходить проект, залучає інвестора. Після реалізації інвестор отримує прибуток, а девелопер - винагорода.
Відмінні риси:
· Девелопер є виконавцем;
· Девелопер перебирає фінансових ризиків;
· за свою роботу отримує фіксований гонорар.
Другий різновид speculative development набагато складніша. Девелопер виступає як одноосібний організатор проекту. По суті девелопер виконує всі ті ж функції, що і в першій схемі, але крім цього, ще й займається побудовою фінансової схеми проекту. При цьому він вкладає в проект власні кошти, які і є основою майбутньої фінансової схеми.
Фінансова схема великих девелоперських проектів зазвичай являє собою складну комбінацію власних коштів девелопера, залучених інвестицій, банківських кредитів і передорендні платежів від майбутніх орендарів.
Спроба сконцентруватися на одному джерелі фінансування практично завжди приречена на провал. При змішаному фінансуванні девелопер має частку в майбутньому дохідному будівлі. При вкладенні на ранньому етапі 10% від вартості проекту, девелопер розраховує в майбутньому на частку до 50% побудованої нерухомості. Зрозуміло, висока прибутковість операцій speculative development пояснюється високими ризиками проекту, які несе на собі девелопер. У зв'язку з цим, ...
