мно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відбиваються які-або надзвичайні обставини [1].
Інвестиційна вартість застосовується при внесенні земельних ділянок в інвестиційні проекти та залучення інвесторів, у тому числі і зарубіжних, заставна вартість - при кредитуванні під заставу земельних ділянок, страхова вартість - при страхуванні об'єктів нерухомості, в тому числі і земельних ділянок. Оподатковуваний вартість використовується для цілей оподаткування земельних ділянок [3].
Оцінка ринкової вартості землі та природних ресурсів може бути використана:
) у разі залучення земельних ділянок в операцію, у тому числі з метою їх приватизації, передачі в довірче управління, або передачі в оренду;
) при наданні природних ресурсів та об'єктів в користування на правах оренди, концесії, на правах угоди про розділ продукції на торгах;
) при встановленні кадастрової оцінки землі;
) при вилученні (викупі) земельних ділянок для державних або муніципальних потреб;
) при реквізиції земель;
) при визначенні початкової ціни земельної ділянки на торгах;
) при підведенні підсумків конкурсів з продажу прав на земельні ділянки;
) при заставі земельних ділянок, що перебувають у державній та муніципальній власності;
) при визначенні цін продажу земельних ділянок без процедури торгів;
) при визначенні збитків і втрат, викликаних неправомірними діями землекористувачів;
) при оцінці екологічного збитку;
) при визначенні економічної ефективності прийнятих містобудівних рішень;
) при оцінці наслідків встановлення обмежень і обтяжень щодо використання земельних ділянок;
) при встановленні містобудівних регламентів (видів дозволеного використання);
) в інших випадках, передбачених законодавством про оціночну діяльність.
1.2 Основні принципи оцінки ринкової вартості землі
В основі застосовуваних методів оцінки ринкової вартості лежать принципи формування вартості, традиційно званих оціночними принципами. Дані принципи не підпорядковані законодавчому регулюванню, а випливають з визначення ринкової вартості як ціни, яку можна досягти в рамках звичайних ділових операцій. Вони випливають із ринкових механізмів, панівних на вільно функціонуючому ринку земельних ділянок. Оціночні принципи дозволяють формалізувати процедуру оцінки за об'єктивними критеріями, оскільки виходять з поведінки учасників ринку нерухомості і відображають основні фактори, що впливають на формування ринкової вартості. Найбільш важливими і суттєвими принципами формування вартості землі є [13]:
- принцип корисності;
- принцип очікування;
- принцип пропозиції і попиту;
- принцип заміщення;
- принцип залишкової продуктивності;
- принцип залежності або місцеположення;
- принцип найбільш ефективного використання.
Корисність. Вважається, що земля має вартість завдяки її корисності або здатності задовольняти певним потребам конкретних користувачів. Згідно з Міжнародними стандартами оцінки вартість землі встановлюється за допомогою оцінювання її корисності в термінах юридичних, фізичних, функціональних, економічних та екологічних факторів, що визначають її продуктивність.
Очікування. Очікування означає, що вартість землі створюється на основі наших уявлень про майбутні вигоди, які можна буде отримати при використанні земельної ділянки.
Пропозиція і попит. Також як і на будь-який товар, на вартість землі впливають фактори попиту та пропозиції. Якщо попит на земельні ділянки в якомусь певному місці росте, а пропозиція не збільшується, то зростають і ціни. Відповідно якщо попит падає, а пропозиція зростає, то ціни знижуються. Коли попит і пропозиція рівні і збалансовані, ціни, що складаються на землю, зазвичай відображають її ринкову вартість. Проте відносно землі попит буває більш мінливий, ніж пропозиція. Це пов'язано з тим, що кількість земельних ділянок, що виставляються на продаж, зазвичай обмежена, і не може бути збільшено, навіть у тому випадку, коли попит на них різко зростає. Земля є обмеженим ресурсом, товаром з нееластичним пропозицією, рівень цін на який визначається не стільки пропозицією, скільки попитом і фінансовими можливостями покупців.
Принцип заміщення. Принцип заміщення означає, що покупець не буде платити більш високу ціну за земельну ділянку, якщо...
