він може купити такий же земельну ділянку, але за нижчою ціною.
Принцип залишкової продуктивності. Принцип залишкової продуктивності означає, що вартість землі визначається доходом, які залишилися після оплати залучених до землі робочої сили, капіталу і підприємницьких зусиль.
Принцип залежності або місця розташування. Принцип залежності означає, що вартість земельної ділянки залежить від його місця розташування і формується його оточенням, тими видами землекористування, які переважають в окрузі і визнаються найбільш ефективними видами використання земельних ділянок, які приносять найбільші доходи.
Принцип найбільш ефективного використання. Принцип найбільш ефективного використання означає, що ринкова вартість земельної ділянки формується його найбільш ефективним використанням або таким використанням, яке є найбільш імовірним, фізично можливим, юридично допустимим, фінансово здійсненним, має належне виправдання, і при якому вартість оцінюваного майна є найвищою.
. 3 Фактори, що впливають на ринкову вартість землі
На вартість землі впливає сукупність факторів, які можна об'єднати в такі основні групи [14]:
- соціальні та демографічні особливості;
- загальна економічна ситуація;
- правове регулювання і діючі системи оподаткування;
- природні умови і навколишнє середовище;
- фізичні та якісні характеристики земельної ділянки;
- розташування земельної ділянки;
- дохід, який можна отримати, використовуючи земельну ділянку.
До соціальних факторів відноситься демографічна структура населення, його чисельність, щільність, склад, сформовані системи розселення.
До загальної економічної ситуації відноситься економічна ситуація країні та регіоні, інвестиційний клімат, ринок довгострокових кредитів; рівень доходів населення, тенденції розвитку місцевості.
До правового регулювання відносяться правові норми приватного і публічного права, наприклад, сервітути, права користування та речові права та зобов'язання, види дозволеного використання землі і встановлювані містобудівні та природоохоронні режими, законодавчі вимоги щодо сплати податків, зборів та інших земельних платежів, податків на будівництво та ін.
До природних умов відносяться клімат, геологічні та гідрологічні умови, стан навколишнього середовища, гарний вид або ландшафт, наявність або відсутність місць рекреації; наявність або відсутність шкідливих екологічних факторів на ділянці або в найближчому оточенні.
До фізичних та якісним характеристикам земельної ділянки відносяться розмір і форма ділянки, рельєф, орієнтація ділянки по сторонах світла, положення по відношенню до сусідніх ділянок; інженерна підготовка ділянки, характеристика землі (якість грунтів, наявність води), вид і обсяг корисної забудови.
До факторів розташування відносять: близькість до транспортних магістралей, об'єктів соціальної інфраструктури району (магазинам, школам, лікарням, ринків), сусідство з привабливими або, навпаки, непривабливими об'єктами. Наприклад, ділянка може бути розташований в престижному місці, місці з гарним ландшафтом, річкою або поблизу звалища.
. 4 Підходи, використовувані при оцінці ринкової вартості землі
Відповідно до загальноприйнятої практики оцінка ринкової вартості проводиться з використанням трьох методологічних підходів: витратного, порівняльного та дохідного. При оцінці землі можуть використовуватися методи одного підходу або методи, які представляють їхні комбінацію. Вибір методу залежить від об'єкта оцінки, інформаційної забезпеченості, його відповідності найбільш типовому увазі використання об'єкта оцінки та інших. Ринкова вартість землі в першу чергу повинна визначатися за результатом того методу, який визначає ціну в умовах звичайного ділового обороту. Так, наприклад, продаж земельних ділянок, які служать отриманню доходу, відбувається переважно по капіталізованої вартості майбутніх доходів, так що в цьому випадку було б логічно віддати пріоритет доходному методу. Вибір повинен бути обгрунтований з урахуванням реальної ситуації, що складається на ринку земельних ділянок. Однак, традиційно вважається, що найбільш надійним способом визначення ринкової вартості землі є методи порівняльного підходу.
Порівняльний підхід. Під порівняльним підходом розуміється сукупність методів оцінки вартості, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з аналогічними об'єктами, щодо яких є інформація про ціни угод з ними.
Порівняльний підхід використовується при на...
