0,68 * 9660 = 6568
Висновок: після розрахунків витратним підходом видно, що невідповідність витрат на придбання оцінюваного об'єкта нерухомості витратам на нове будівництво точно такого ж, так як процесі оцінки з вартості будівництва віднімається накопичений будовою знос.
Прибутковий підхід
№ п/пПоказателіЕд. ізм.Колічество1Ставка оренди за місяць р./м.кв.2002Площадь оцінюваного помещеніям.кв.9603ПВД за годтис.р.23044Убиткі від недозавантаження приміщень, зміни орендарів, недосбор орендної платитис.р.69, 125ДВД за годтис.р.2234, 886Расходи орендодавця за 1 рік, всього: в тому числі: - з управління, - на страхування, - податок на майно,-резерви, - плата за землю. - Експлуатаційні тис.р. тис.р. тис.р. тис.р. тис.р тис.р. тис.р.931, 62 223,48 9,66 68 178,71 4,8 446,977 ЧОД тис.р.1303, 258Ставка капіталізації% 209Стоімость об'єкта оценкітис.р.6516, 3
З дп = ЧОД/СК,
З дп = 1303,25/20% = 6516,3
ПВД = П нп * А * n,
ПВД = 960 * 200 * 12 = 2304т.р.
ДВД = ПВД - У 1 - У 2 ,
У 1 = 0;
У 2 = 2304 * 3% = 69,12 УРАХУВАННЯМ
ДВД = 2304-0-69,12 = 2234,88 УРАХУВАННЯМ
ЧОД = ДВД - Р,
Р:
з управління = 2234,88 * 10% = 223,48 УРАХУВАННЯМ
на страхування = 9660 * 0,1% = 9,66 УРАХУВАННЯМ
податок на майно = (9660-6568,8) * 2,2% = 68т.р.
резерви = 9660 * 1,85% = 178,71 УРАХУВАННЯМ
плата за землю = 5 * 960 = 4,8 т. р.
експлуатаційні = 2234,88 * 20% = 446,97 УРАХУВАННЯМ
ЧОД = 2234,88-931,62 = 1303,25 УРАХУВАННЯМ
СК = 20%
Висновок: з розрахунків дохідним підходом видно, що метод більш точний, ніж порівняльний і витратний, відображає надання інвестора про нерухомість як джерело отримання доходу.
Підсумкова оцінка вартості об'єкта
Підходи до оцінки недвіжімостіСтоімость нежитлового приміщення, тис. р.Вес,% Виважена значення, тис.руб.Сравнітельний Витратний Дохідний 7123 17253 6516,330% 20% 50% 2136,9 3450,6 3258, 15Ітого вартість об'єкта-1008845, 65Риночная вартість об'єкта оцінки становитиме округленно8845
Висновок: Кожен з підходів має свої сильні і слабкі сторони. З порівняльного підходу ми побачили, що найбільш коректний варіант для нашої мети та ефективного використання об'єкта - наш об'єкт оцінюється. У аналогів практично по всіх елементах порівняння була зроблена коригування.
У витратному підході до оцінки вартості нерухомості ми розрахували вартість землі і витрат на відтворення оцінюваного будинку з урахуванням всіх видів зносу та підприємницької діяльності. Прибутковий підхід найбільшою мірою відображає попит інвестора. Звідси випливає, що в прибутковому підході отримана ціна вартості нерухомості, за яку заплатить інвестор з урахуванням майбутніх очікувань від бізнесу. br/>
