align="left"> Договір найму спеціалізованого житлового приміщення укладається на підставі рішення про надання такого приміщення. Всі види договору найму житлових приміщень у спеціалізованому житловому фонді можуть бути укладені тільки в письмовій формі. Такі договори укладаються в простій письмовій формі, нотаріальна форма у зазначених випадках не потрібно. У разі недотримання простої письмової форми угоди застосовуються наслідки, передбачені ст. 162 ГК РФ. Обов'язковість письмової форми договору найму спеціалізованого житлового приміщення встановлена ??п.7 ст.100 ЖК РФ. У більшості випадків такий договір оформляється у вигляді єдиного документа, підписаного обома сторонами. Однак закон не забороняє укласти договір найму спеціалізованого приміщення і шляхом обміну відповідними документами (оферта та акцепт), кожен з яких підписаний однієї зі сторін.
Права наймача спеціалізованого житлового приміщення обмежені, він не має права здійснювати обмін наданого йому спеціалізованого житлового приміщення (в т.ч. на інше спеціалізоване житлове приміщення), здавати його в піднайм. Природно, що такі житлові приміщення не можуть бути також передані наймачем іншій особі за договорами оренди, довірчого управління тощо, оскільки відповідні правомочності можуть належати лише власникові.
У пункті 3 ст. 100 ЖК РФ міститься норма тому, що в договорі найму спеціалізованого житлового приміщення визначаються предмет договору, права та обов'язки сторін. На наш погляд, це норма не несе великого смислового навантаження. Адже жоден договір не можна укласти, не визначивши його предмет, а так само - права та обов'язки сторін. Можна, мабуть, припустити, що законодавець в п.3 перерахував істотні умови договорів найму спеціалізованого житлового приміщення. Однак такого договірного умови, як «права і обов'язки сторін» взагалі не існує. Є окремі умови про строк договору, про його ціну і т.п., причому всі вони розуміються крізь призму відповідних прав і обов'язків сторін (наприклад, право вважати себе вільним від договірних зобов'язань після закінчення певного терміну або обов'язок сплатити договірну ціну). Але не може носити характер істотного умова про «права і обов'язки сторін». Адже сенс додання істотного характеру того чи іншого умовою договору полягає в тому, що в його відсутність угода не буде вважатися ув'язненої. Які ж саме права та обов'язки сторін необхідно включити в договір найму спеціалізованого житлового приміщення, щоб він вважався укладеним? Чи достатньо однієї - двох обов'язків і кореспондуючих їм прав? Чи їх число повинне бути набагато більшим? Адже вичерпного переліку всіх можливих прав і обов'язків, які сторони могли б включити в такий договір, просто не існує. Таким чином, умова про «права і обов'язки» сторін не можна розуміти, як вказівку на їх істотний характер в якості договірних умов [4].
Предмет договору визначено в п.1 ст.100 ЖК РФ як «приміщення», а правомочності наймача щодо предмета договору визначаються як «володіння і користування», що не у всіх випадках відповідає дійсності. Так, у разі проживання в гуртожитках (ст.94 ЖК) предметом договору, очевидно, може виступати не тільки приміщення, але і його частина (частина кімнати - «ліжко-місце»), певна кількісними показниками - площею, що обчислюється в квадратних метрах. У цьому випадку не доводиться говорити і про «володінні» приміщенням, оскільки ніякого господарського панування над ним громадяни...
