r />
. 1 Економічна сутність іпотечного кредиту та інтерпретація цього питання в економічній літературі
Житло виконує дві найважливіші функції: з одного боку, для людини воно є середовищем існування, що сприяє розвитку і зміцненню сім'ї та реалізації її життєвих планів, з іншого - житло, як нерухомість, що купується, є акумулятором накопичених і вкладених коштів, уречевленим результатом його праці, і в цій якості воно виконує функцію економічного чинника в житті людини, будучи найважливішим, базовим елементом інституту приватної власності, без якого неможливе становлення та сталий розвиток ринкових відносин.
Іпотека - це забезпечення зобов'язання нерухомим майном, при якому заставодержатель має право, в разі невиконання заставодавцем зобов'язання, одержати задоволення за рахунок заставленої нерухомості. Іпотечне кредитування - надання банками довгострокових кредитів на придбання або будівництво нерухомості під заставу нерухомого майна.
В економічній літературі в даний час відсутня єдина точка зору у визначенні поняття і форми іпотечного кредиту. Ряд економістів, що вивчають теоретичні аспекти іпотечного кредитування, схильні відносити його до різновиду споживчого кредитування. У той же час існують певні відмінності між економічним змістом даних різновидів кредитів. Дані відмінності пов'язані з такими особливостями іпотечного кредиту, як: забезпеченість заставою нерухомого майна; існування широкого часового горизонту відносин між позичальником і банком при отриманні та обслуговуванні іпотечного кредиту; наявність окремої системи фондування довгострокових ресурсів і окремої системи управління довгостроковими ресурсами банку, вкладеними в розвиток іпотеки.
Залежно від суб'єкта кредитування і типу застави можна виділити декілька видів іпотечних кредитів: роздрібні іпотечні кредити для населення (в т.ч. іпотечні житлові кредити), іпотечні кредити для комерційних підприємств, сільськогосподарські іпотечні кредити. В результаті того, до якого різновиду відноситься іпотечний кредит, він може бути або використаний в споживчих цілях, або задіяний у відтворювальних процесах. Відповідно, при його видачі відбувається рух позичає вартості або у формі грошей, або у формі капіталу. При цьому при іпотечному житловому кредитуванні відбувається рух позичає вартості виключно у формі грошей у силу споживчого характеру даних позичок.
Таким чином, іпотечний житловий кредит це сукупність економічних, організаційних і правових відносин, що складаються з приводу руху позичає вартості у формі грошей, метою яких є фінансування покупки приватними особами житлової нерухомості, забезпеченням повернення якої служить заставу даної нерухомості.
Іпотечне житлове кредитування громадян має ряд відмінних рис:
Кредити носять цільовий характер і надаються громадянам на мети придбання житла або будівництва індивідуального житла;
Забезпеченням кредиту, як правило, є житло, що купується за допомогою кредиту, або (у разі будівництва індивідуального будинку) заставу земельної ділянки. На термін кредиту нерухомість знаходиться в заставі, і в разі дефолту позичальника кредитор може покрити свої втрати шляхом звернення стягнення на предмет застави;
Термін погашення кредиту (кредитний період) досить тривалий - як правило, 20-30 років і більше;
Зазвичай протягом кредитного періоду позичальник регулярно виплачує не тільки відсотки, а й частину суми основного боргу, так що до кінця кредитного періоду основний борг повністю погашається.
Сума кредиту становить зазвичай не більше 60-70% оцінної вартості житла, що купується, що є при цьому предметом застави.
Одне з основних умов надання іпотечного кредиту - необхідність внесення позичальником початкового внеску на оплату частини житла за рахунок власних коштів у сумі, як правило, не меншою 30% його вартості. Величина початкового внеску має істотне значення.
По-перше, позичальник показує, що у нього вже є частина власних накопичених коштів, які він готовий направити на придбання житла.
По-друге, в разі гіпотетичного банкрутства (дефолту) позичальника та звернення стягнення на предмет іпотеки отриманих грошових коштів від його реалізації має бути достатньо, щоб компенсувати втрати кредитора і витрати, пов'язані з процедурою реалізації житла. Яка залишилася після погашення кредиту сума за вирахуванням витрат, пов'язаних з процедурою звернення стягнення та продажу житла, повертається колишньому позичальникові.
Кредит і відсотки за довгостроковим іпотечним кредитом найчастіше виплачуються у формі щомісячних платежів, розрахованих за формулою ануїтетних платежів (щомісячний платіж включає повний...
