ізичні особи, що володіють правом власності;
В· особи, управомочені власником здавати майно у найм (балансоутримувачі). До них відносяться організації, за якими майно закріплено на праві господарського відання або оперативного управління.
Орендарем є особа, яка отримує у тимчасове володіння і користування майно і платить за це орендну плату.
Орендарями можуть виступати юридичні та фізичні особи. Законодавство про оренду пред'являє до них набагато менше вимог, ніж до орендодавців. Головним з них є володіння правоздатністю.
Статтею 609 ЦК РФ встановлено, що договір оренди на термін більше одного року повинен бути укладений у письмовій формі. Якщо хоча б однією зі сторін договору є юридична особа, незалежно від терміну договір повинен бути укладений у письмовій формі. (7)
Приклад типового договору оренди нежитлового приміщення представлений в Додатку 1.
За загальним правилом предмет договору оренди, тобто майно, що передається в оренду, є єдиним його істотною умовою. Однак для договору оренди будівель і споруд істотним буде і ціна договору. Істотність умови договору думаєте, що за відсутності цих даних (його найменування, характеристику, місце знаходження для нерухомого майна та ін) об'єкт передачі вважається узгодженим, а договір не укладеним. (31)
Слід звернути увагу, що незалежно від терміну, на який укладається договір оренди, а також від того, хто є сторонами договору, у письмовій формі повинні укладатися договори:
В· прокату;
В· оренди транспортних засобів;
В· оренди будівель і споруд;
В· оренди підприємств. (7)
Договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо термін договору перевищує один рік. p> До нерухомих речам, відповідно до статті 130 ЦК РФ, належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливо, зокрема лісу, багаторічні насадження, будівлі, споруди. Порядок реєстрації договорів оренди нерухомого майна встановлено Федеральним законом від 21 липня 1997 року № 122-ФЗ В«Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним В».
Із заявою про реєстрації може звернутися одна із сторін договору оренди.
У разі здачі в оренду земельної ділянки або її частини, до пропонованого на державну реєстрацію договором оренди додається кадастровий план земельної ділянки з зазначенням його частини, що здається в оренду.
У разі здачі в оренду будівель, споруд, приміщень у них або частини приміщень, до договору оренди нерухомого майна, акредитуючій на державну реєстрацію прав, слід докласти поверхові плани будівлі, споруди, на яких позначаються що здають в оренду приміщення із зазначенням розміру орендованої площі. (31, 35)
1.2 Орендна плата.
Орендна плата являє собою плату за користування орендованим майном. Отже, якщо договором не встановлено інше, вона повинна нараховуватися з моменту передачі орендованого майна (тобто з моменту підписання акта приймання-передачі), а не з моменту укладання договору. Якщо орендодавець передав орендарю майно без документів, відсутність яких виключає експлуатацію об'єкта оренди, орендна плата не підлягає стягненню (тобто обов'язок по її сплаті не виникає). (31)
Орендар не має права відмовитися від внесення орендної плати, якщо він не використовує майно з яких-небудь причин, не обумовлених ні об'єктивними факторами, ні порушенням договору з боку орендодавця. p> Якщо існують об'єктивні обставини або дії орендодавця, що перешкоджають орендарю використовувати орендоване майно застосовується п.4 ст. 614 ЦК РФ, згідно з яким орендар має право зажадати відповідного зменшення орендної плати, якщо в силу обставин, за які він не відповідає, умови користування, передбачені договору оренди, або стан майна істотно погіршилися. (7)
Загибель орендованого майна припиняє зобов'язання орендаря сплачувати орендну плату, оскільки в цьому випадку припиняється дія договору оренди (оскільки користуватися неіснуючим майном неможливо). (31)
Згідно п.2 ст. 614 ЦК РФ орендна плата встановлюється за все орендоване майно в цілому або окремо по кожній з його складових частин у вигляді:
1) визначених у твердій сумі платежів, внесених періодично або одноразово;
2) встановленої частки отриманих в результаті використання орендованого майна продукції, плодів або доходів;
3) надання орендарем певних послуг;
4) передачі орендарем орендодавцеві обумовленої договором речі у власність або в оренду;
5) покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення орендованого майна.
Сторони можуть передбачати у договорі оренди поєднання зазначених форм орендної плати чи інші форми оплати оренди. (7)
До складу орендної плати повинні входити три елемента:
...
