строкові фінансові ресурси, які можна надавати клієнтам у вигляді кредитів; по-друге, потенційні клієнти, здатні підтвердити, що їхні доходи достатні для погашення кредиту; і нарешті, юридична можливість використання житла в якості застави. Якщо пестячи б одна з цих умов не виконується, масова іпотека неможлива: давати іпотечні кредити або не з чого, або нема кому, або не під що. На даний момент в Росії толком не виконується жодна з перерахованих умов.
Термін «Іпотека» в юридичному обороті звичайно охоплює два поняття:
. «Іпотека» (як правовідносини) є застава нерухомого майна з метою отримання іпотечного кредиту (як правило, в банку). Для іпотеки характерно залишення майна в руках боржника. Застава у цивільному праві - один із способів забезпечення зобов'язання - в даному випадку банківського кредиту. При цьому у всіх випадках обов'язкова державна реєстрація застави будь-якої нерухомості. У разі неплатоспроможності боржника вимоги кредитора задовольняються з виручки від реалізованого майна переважно перед іншими кредиторами або шляхом переходу закладеної нерухомості у власність заставодержателя. [10, ст.3]
. «Іпотека» (як цінний папір) має на увазі «заставу» - борговий інструмент, що засвідчує права заставодержателя на нерухоме майно. Заставна зазвичай вільно обертається на ринку.
Майно, яке може бути предметом іпотеки, визначено у статті 5 Закону про іпотеку - нерухомі речі, зазначені у статті 130 ГК РФ, права на які зареєстровані в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.
До таких речей відносять:
земельні ділянки, за винятком земельних ділянок, зазначених у статті 63 Закону про іпотеку;
підприємства, а також будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності;
житлові будинки, квартири і частини житлових будинків і квартир, що складаються з однієї або кількох ізольованих кімнат;
дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення;
повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти.
Функції, виконувані іпотечним кредитуванням, можна сформулювати наступним чином:
функція фінансового механізму залучення інвестицій у сферу матеріального виробництва;
функція забезпечення повернення позикових коштів;
функція стимулювання обороту і перерозподілу нерухомого майна, коли інші способи (купівля-продаж та ін.) економічно недоцільні або юридично неможливі;
функція формування багаторівневого фіктивного капіталу у вигляді заставних, похідних іпотечних цінних паперів та ін.
У іпотечному договорі передбачаються різні варіанти взаємин між заставодержателем і заставодавцем. Так, угодою може бути встановлено право заставодержателя користуватися доходами від закладеної нерухомості в рахунок погашення кредиту. Договір може передбачати значну свободу дій заставодавця: можливість відчуження заставленого майна з перекладом на набувача боргу по зобов'язанню, здача його в оренду; обтяження його новими боргами і т.д.
Договір про іпотеку полягає у вигляді заставної. Заставна повинна бути нотаріально посвідчена і підлягає державній реєстрації. Договір про іпотеку набирає чинності з моменту реєстрації заставної.
Особливості застосування іпотечного кредиту
Можна виявити наступні відмітні особливості іпотечного кредиту.
. Обов'язковість забезпечення заставою (причому в якості застави може виступати і та нерухомість, для покупки якої береться іпотечний кредит).
Це означає, що у разі невиконання позичальником зобов'язань здійснюється звернення стягнення на житло з подальшою його реалізацією, щоб погасити заборгованість позичальника за кредитом перед кредитором. Яка залишилася після погашення кредиту сума за вирахуванням витрат, пов'язаних з процедурою звернення стягнення та продажу житла, повертається колишньому позичальникові.
Позичальник і всі повнолітні члени його сім'ї дають нотаріально заверяемое згоду на звільнення переданого в іпотеку житлового приміщення у разі звернення на нього стягнення.
Передане в іпотеку житло повинне бути вільним, від будь - яких обмежень (обтяжень), не повинно бути закладено у забезпечення іншої зобов'язання.
. Тривалість терміну надання кредиту.
Довгострокові іпотечні житлові кредити надаються на термін від 3 і більше років (оптимально 20-25 років). Завдяки тривалому терміну погашення зменшується розмір щомісячних виплат позичальни...
