ка.
. Більшість іпотечних позик носять цільовий характер.
. Іпотечний кредит вважається відносно низько ризикової банківською операцією. До основних вимог можна віднести наступні:
сума кредиту, як правило, становить не більше 60-70% ринкової вартості житла, що купується;
величина щомісячного платежу по кредиту не повинна перевищувати 30% сукупного доходу позичальника і созаёмщіков (в тому випадку, якщо вони є) за відповідний розрахунковий період;
при процедурі оцінки ймовірності погашення кредиту кредитор використовує офіційно підтверджену інформацію про поточні доходи позичальника та созаемщиков.
Зазначені стандарти і вимоги спрямовані на зниження ризиків для кредитора і позичальника.
Дотримання чітких стандартів і вимог до процедур надання та обслуговування кредитів є основою для надійного функціонування вторинного ринку іпотечних кредитів та залучення коштів приватних інвесторів у цей сектор, у тому числі через емісійні іпотечні цінні папери або облігації.
. 2 Механізм іпотечного кредитування
Механізм функціонування системи іпотечного кредитування може бути представлений таким чином.
Громадяни, які мають певними накопиченнями і стабільними доходами, приймають рішення придбати житлову нерухомість (квартири або індивідуальні будинки) за допомогою іпотечних кредитів.
Кредитор перевіряє платоспроможність потенційних позичальників, тобто оцінює, чи в змозі він зі свого поточного доходу, який може виявитися єдиним джерелом погашення кредиту, платити щомісяця певну, зумовлену договором по іпотечному кредиту суму. Є золоте банківське правило: на виплату кредиту позичальник не повинен витрачати більше 30% свого особистого щомісячного доходу. Якщо ця частка більше, наприклад, 40-60%, то такий кредит вже ставати ризикованим. Може вийти так, що позичальник не зможе його виплатити. Тому, виходячи з доходу позичальника, банк оцінює той обсяг кредиту, який він може надати.
У разі позитивного рішення позичальники укладають кредитні договори з кредитором на покупку обраної житлової нерухомості. У договорі про іпотеку мають бути зазначені предмет іпотеки, його оцінка, істота, розмір і терміни виконання зобов'язання, забезпечуваного іпотекою. Предмет іпотеки визначається в договорі із зазначенням його найменування, місця знаходження і достатнім для цілей ідентифікації описом (наприклад, житлові приміщення, що належать на праві власності фізичним та юридичним особам). Іпотека житлових будинків і квартир, що перебувають у державній або муніципальній власності, не допускається.
Після укладення договору про іпотеку, банк, як правило, вимагає, щоб позичальник вніс певний початковий внесок, розмір якого в різних країнах може коливатися в залежності від існуючого законодавства і економічний ситуації. Банк-кредитор зацікавлений у тому, щоб цей внесок був якомога більше, т. К. Чим більше перший внесок, тим менш ризикована угода і сам кредит. В даний час в Росії передбачається, що початковий внесок повинен становити як мінімум 30% від вартості квартири, що купується, а на 70% позичальник може взяти кредит.
Зобов'язання позичальників, забезпечені заставами купується житлової нерухомості, оформляються у вигляді заставних.
Пули закладених продаються кредиторами іпотечними агентам, які формують іпотечне покриття іпотечних цінних паперів, що купуються інституційними інвесторами, або банки, що задовольняють вимогам Банку Росії, самі формують іпотечне покриття і емітують іпотечні цінні папери.
Таким чином, умовами функціонування іпотечного кредитування є наявність попиту на іпотечні кредити і пропозицій на ринку житла.
В даний час в російській практиці іпотечного кредитування існує три основні схеми надання кредитів для придбання житла.
Схема кредитування з оформленням Договору застави.
Дана схема була основною при створенні всієї програми іпотечного кредитування. Безсумнівна перевага даної схеми в тому, що вона прямо передбачена законодавством, а саме Федеральним законом «Про іпотеку (заставі нерухомості)».
Клієнт укладає Кредитний договір і договір застави, в його забезпечення, з банком і на умовах банку. При повному погашенні кредиту застава знімається, житло залишається у власності клієнта. При неповерненні кредиту клієнтом банк, після рішення суду, повертає необхідну суму шляхом продажу з публічних торгів, або за згодою заставодавця, не доводячи до суду, реалізує житло через ріелтерську фірму за ціною, що склалася на ринку (з урахуванням відсотків за кредит, штрафних санкцій та інших витрат). ...
