Розрахунок ринкової вартості об'єкта оцінки за наступною формулою (загальний вигляд):
де:
С - ринкова вартість об'єкта оцінки, ден. од.;
С Н - витрати на заміщення або відтворення, ден. од.;
І Н - величина накопиченого зносу,%;
С ЗУ - ринкова вартість прав на земельну ділянку, ден.ед.
С=27756 749,57 х (1-13/100%) + 3150 700,80=27299 072,92
Ринкова вартість об'єкта оцінки, отримана за допомогою витратного підходу, станом на 8 травня 2014 становить: 27299 072,92 руб.
7. РОЗРАХУНОК ринкової вартості об'єкта оцінки порівняльний підхід
7.1 ОПИС МЕТОДИКИ ОЦІНКИ
Порівняльний підхід визначає ринкову вартість об'єкта на основі аналізу недавніх продажів порівнянних об'єктів нерухомості, які схожі з оцінюваним об'єктом за розміром, доходу, який вони виробляють, і використанню. Даний підхід до оцінки вартості нерухомості грунтується на тому, що ринок встановить ціну для оцінюваного об'єкта тим же самим чином, що і для порівнянних, конкурентних об'єктів. Для того, щоб застосувати прямий підхід зіставних продажів, експерт використовує ряд принципів оцінки, включаючи принцип заміщення, який свідчить, що вартість нерухомості, яка має об'єкти - заступники на ринку, зазвичай встановлюється виходячи з витрат на придбання «дорівнює бажаного об'єкта - заступника».
Порівняльний підхід може бути реалізований двома методами:
методом порівняння продажів.
методом валового рентного мультиплікатора.
. Метод порівняння продажів
Метод порівняння продажів найбільш дійсний для об'єктів нерухомості, за якими є достатня кількість достовірної інформації про недавні угодах купівлі - продажу, в даному випадку розглядаються відкриті оферти (пропозиції по передбачуваної продажу).
Він має на увазі вивчення ринку, вибір пропозицій на продаж по об'єктах, які найбільш співставні з оцінюваним об'єктом і внесення відповідних коригувань для приведення об'єктів-аналогів до оцінюваного об'єкта. Для регулярно продаваних об'єктів цей підхід дає найбільшдостовірну величину ринкової вартості.
При продажу великих дохідних об'єктів інформація про економічні характеристики та умови продажу часто недоступна або неповна, тому в таких випадках для порівняння продажів доцільно визначати діапазон, в якому найбільш імовірно буде знаходитися величина ринкової вартості (аналіз ринку).
Будь-яка відмінність умов продажів і порівнюваного об'єкта від типових ринкових умов на дату оцінки має бути враховано при аналізі. Тому істотною обмежувальним фактором підходу порівняння продажів є достовірність одержуваної інформації. У більшості випадків ціна нерухомості визначається вигодою від переданих прав власності на нерухомість. Велика кількість видів нерухомості, особливо дохідно-виробляють види власності, продаються разом з існуючими орендними договорами. Безсумнівно, що жоден з обраних об'єктів порівняння не може практично повністю відповідати об'єкту оцінки. Тому порівнянню підлягають якісь загальні одиниці, які можуть бути фізичними або економічними.
Порівняльний підхід до оцінки нерухомості припускає, що цінність об'єктів власності визначається тим, за скільки вони можуть бути продані за наявності досить сформованого ринку. Іншими словами, найбільш імовірною величиною вартості оцінюваного об'єкта може бути реальна ціна продажу аналогічного об'єкта, зафіксована ринком.
До розгляду приймаються об'єкти (аналоги), конкурентно-здатні з погляду типово інформованої покупця. Це означає, що угода продажу була чесною, обидві сторони мали відповідну інформацію та надходили економічно доцільно, умови фінансування були ринковими.
. Метод валового рентного мультиплікатора
Метод валового рентного мультиплікатора передбачає використання даного мультиплікатора в якості одиниці порівняння.
Валовий рентний мультиплікатор - відношення ціни продажу об'єкта до потенційного або дійсного валового доходу.
Розрахунок вартості даним методом здійснюється в 3 етапи:
.Визначення ринкового рентного доходу від оцінюваного об'єкта нерухомості.
.Визначення валового рентного мультиплікатора виходячи з недавніх ринкових угод.
.Розрахунок вартості оцінюваного об'єкта за допомогою множення ринкового рентного доходу від оцінюваного об'єкта на валовий рентний мультиплікатор.
Валовий рентний мультиплікатор не коригується на відмінності, які існують між оцінюваним об'єктом і об'єктами-аналогами, тому він являє собою відносний показник, в якому дані відмінності враховані.
Розглянемо визначення ринкової вартості будівлі методом порівняння продажів.
.2 ЗБІР ІНФОРМАЦІЇ ПРО об'єктах-аналогів
У результаті проведеного дослідження ринку ...
