споруд, земельних ділянок та іншого нерухомого майна, які часто здійснюються на практиці, у тому числі реконструкція, поділ об'єктів нерухомого майна на кілька самостійних об'єктів, злиття декількох об'єктів нерухомості, зміна технічних характеристики закладеного об'єкта нерухомості, а також зміни площі земельної ділянки, зміна категорії земель, зміна прав на земельну ділянку (наприклад, з права оренди на право власності) не тягне фізичне знищення нерухомості, а означає лише його перетворення, то така зміна не можна розглядати як загибель майна і відповідно така зміна не може служити підставою припинення іпотечного зобов'язання, а значить іпотека відносно змінених об'єктів нерухомості продовжує діяти.
. Щоб уникнути надалі спірних ситуацій щодо того, що є загибеллю майна в силу статті 352 Цивільного Кодексу РФ необхідно дати законодавче визначення даного поняття на підставі теорії права і передбачити, що під загибеллю майна необхідно розуміти повне фізичне знищення об'єкта нерухомості, припинення його існування як об'єкта матеріального світу. З введенням цього поняття в законодавство можна буде строго диференціювати поняття «знищення» і «зміна» об'єктів нерухомого майна, що виключити неоднозначне тлумачення норм іпотечного законодавства про підстави припинення іпотечних зобов'язань.
. Враховуючи склався в теорії права та судової практики підхід в рамках якого будівля, споруда і земельну ділянку, на якій вони розташовані, наступні долі одне одного, розглядаються в якості єдиного об'єкта, а також норми законодавства, що закріплюють необхідність відчуження земельної ділянки тільки з розташованими на даному земельній ділянці, представляється що такий же порядок повинен застосовуватися і до договорів про іпотеку, оскільки іпотека передбачає можливість відчуження заставлених об'єктів в звернення стягнення на зазначене майно за зобов'язаннями його власника. У зв'язку з цим представляється необхідним закріпити принцип єдності об'єкта нерухомості на законодавчому рівні, внісши відповідні зміни до 130 статтю Цивільного Кодексу РФ, згідно з якими земельну ділянку і знаходиться на ньому будівля, споруда, об'єкт незавершеного будівництва, що належать на праві власності одній особі, буду визнаватися єдиним об'єктом і брати участь у цивільному обороті як один нерухома річ.
. Необхідно передбачити в Законі «Про іпотеку» прямий обов'язок заставодавця забезпечувати збереження закладеного за договором про іпотеку майна. Чинна нині диспозитивним норма про звільнення заставодавця від підтримання нерухомого майна, яке є предметом іпотеки в справному стані та обов'язки забезпечувати його схоронність може спричинити можливість втрати такого майна, що спричинить за собою можливість припинення такого зобов'язання як іпотека, що є несумірним ризиком для заставоутримувача. Таким чином необхідно змінити правове регулювання даної проблеми з диспозитивного на імперативне.
. Представляється необхідним закріпити правовий режим приміщень, що перебувають у будинку, і передбачити, що правовий режим приміщень в будівлі аналогічний правовому режиму житлового приміщення в багатоквартирних будинках. Виходячи з аналогії права при укладенні договору іпотеки нежитлового приміщення в будівлі необхідно вважати одночасно закладеним відповідну частку в праві власності на земельну ділянку, на якій знаходиться ця будівля, проте видається, що необхідно закріпити дане положення в законодавстві.
. Цивільним кодексом закріплено, що право власності заставодавця на майно, що є предметом іпотеки, припиняється на підставах та в порядку, що встановлені Федеральним законом, внаслідок вилучення (викупу) майна для державних або муніципальних потреб, його реквізиції або націоналізації. В даному випадку іпотека поширюється на надане замість майно або заставодержатель набуває право переважного задоволення своїх вимог із суми належного заставодавцю відшкодування. Однак не закріплено таку підставу припинення прав власності на житлове приміщення як визнання його аварійним або підлягає знесенню і відповідно надання іншого приміщення взамін знесеного. Необхідно внести зміни до Цивільного кодексу і Закону про іпотеку, передбачений спеціальну підставу для припинення права власності у вигляді визнання будинку аварійним або підлягають знесенню і відповідні правила про права заставодержателя в разі виникнення такої ситуації.
. Необхідно законодавчо закріпити визначення ряду неюридичних понять, які містити в законодавстві про іпотеку, зокрема необхідно закріпити визначення понять таких як «справний стан», «реальна загроза», «грубе порушення» та інших, різна оцінка яких може спричинити певні наслідки по відношенню до заставодавця і заставодержателя. Пропонується закріпити, що під справному станом об'єкта розуміється стан об'єкта, при якому він відповідає всім вимогам, встановленим нормативно-технічною докум...
