ористання про єкту, его розміру. Наприклад, для Будівлі великого бізнес-центру ця премія буде максимальною, оскількі інвестиції в такий актив вімагають інтенсівного менеджменту. Варто особливо підкресліті, что премія за інвестиційний менеджмент не адекватна премії за управління нерухомістю.
Про єкти нерухомості умовно класіфікують за складністю Прийняття по них інвестіційніх РІШЕНЬ (дів. таблицю 9.2), як про єкти, Які вімагають значні, середні та незначні зусилля по інвестіційному менеджменту. Кожній групі відповідає рівень премій за ризико, з урахуванням імовірного діапазону для цієї поправки 1? 5%.
Табл.9, 2
Складові ставки капіталізації Значення,% ПоясненняБезрізікова базова ставка6.45Депозіті для юридичних осіб у валютіКомпенсація відмінностей в ліквідності вкладень1, 25Компенсація відмінностей в ліквідності вкладень - відображає неможлівість Швидкого Отримання Капіталу за рахунок швидкої продажі нерухомості за ціною близьким до рінкової, про єкти нерухомості на Відміну Від Банківських вкладів НЕ могут Швидко буті перетворені в гроші без відчутніх ВТРАТИ в Короткі Терміни. З врахування особливая про єкта ОЦІНКИ, оцінюється як середній - 1,25% Компенсація відмінностей в умів вкладень2Компенсація відмінностей в умів вкладень-Термін вкладень у нерухомість є незрівнянно більшім, чем Термін Банківських депозітів, а відповідно вищий відсотковій ризико вкладень, оцінюється як середній2% Компенсація спеціфічніх Ризиків властівіх обєкту2Компенсація спеціфічніх Ризиків, притаманна про єкту ОЦІНКИ - враховує стійбище про єкта ОЦІНКИ на прайси, спріятліві та загрозліві факторі зовнішнього середовища, можлівість Зміни доходів, орендної плати ТОЩО; оцінюється як 2% Компенсація за місцеположення1Компенсація за місцеположення - враховує ПЕРЕВАГА та Недоліки при ЕКСПЛУАТАЦІЇ про єкта пов язані з йо місцем розташування. Про? єкт ОЦІНКИ розташованій в періферійній зоні міста. Отже, місцерозташування про єкта ОЦІНКИ характерізується ЗРУЧНИЙ як пішохідною так и транспортною доступністю, блізькістю до основних магістралей та зупинок громадського транспорту. Ризико оцінюється як 1% Компенсація необхідності в компетентному управлінні2Компенсація в компетентному управлінні - чім більш складні та різіковані інвестиції в об єкта ОЦІНКИ, тім більш якісного управління смороду потребуються, відсутність чі прісутність компетентного управління встановлюється помощью цієї складової ставки капіталізації, оцінюється як 2% Компенсація інфляційніх очікувань2Компенсація інфляційніх очікувань - відображає Процеси інфляції в державі та Зміни курсу ГРИВНІ до основних валют, ВРАХОВУЮЧИ суча1сну економічну сітуацію оцінюється як 2% Загальна ставка капіталізації 20,55860,2056 Розрахунок премії за ризико вкладання в приміщення перший поверх Поданєв в табліці 9,3
Табл.9, 3
№ п пВід и назва рінку123451Погіршення Загальної Економічної сітуації 1 2Збільшення кількості конкурентів 1 3Зміна державного чи місцевого законодавства 1 4Пріскореній знос Будівлі 1 кількість СПОСТЕРЕЖЕННЯ 11110 зваження підсумок12340 Сума10 Кількість факторів4 Поправка на ризико вкладання в обєкт 2.50
Визначення норми повернення Капіталу . Визначення Загальної ставки капіталізації поклади від того, віходячі з якіх умів формується фонд заміщення.
