P>
На практіці при оцінці нерухомості Формування фонду заміщення частіше Всього відбувається прямолінійнім поверненням Капіталу, Який ще має назви" метод Рінга. Визначення ставки капіталізації по нормі віддачі та лінійному фонду заміщення пріпускає повернення Капіталу рівнімі Частинами на протязі терміну володіння активу.
Норма повернення Капіталу в цьом випадка являє собою щорічну частку початкова Капіталу, что відраховується у безвідсотковій фонд відшкодування.
Ця частка при 100%-у поверненні Капіталу Розраховується як відношення одініці до числа років, необхідніх для повернення вкладень Капіталу:
=1 / n, де
- година амортізації, что обчіслюється в роках.
Година, Який необхідній для повернення вкладень Капіталу. можна зрівняті з Залишкова Строком економічного життя - годиною, что візначається оцінювачем від моменту Обстеження про єкту до завершення терміну его економічного життя. Рядків економічного життя - це годину, на протязі Якого покращення вносячи внесок у ВАРТІСТЬ про єкта, что перевіщує витрати на покращення. Цею рядків может буті продовження Завдяк якісному обслуговуванню Будівлі, ее своєчасної модернізації и ремонтам. У вітчізняній практіці візначається нормативний рядків життя Будівлі. На его основе встановлюються норми амортізації и періодічність ремонтного обслуговування. Цею нормативний рядків по своїй природі близьким до Поняття рядок економічного ЖИТТЯ І может використовуват для орієнтованих розрахунків.
Година амортізації для складів становіть 79,33. Норма повернення Капіталу:
=1/73, 33=1,26%
Аналіз витрат і визначення чистого Операційного доходу.
Визначення потенційного валового доходу:
ПВД=Зі * Sо * 12, де
ПДВ - потенційній валовий дохід;
Со - прогнозована Орендна ставка; про - площа приміщень про єкта ОЦІНКИ.
Визначення ефективного валового доходу .
Втрати від недозавантаження візначаються як Відсоток від валового доходу, віходячі з поточної сітуації на прайси нерухомості. Розрахунок коефіцієнта недозавантаження проводитися за Наступний формулою:
КНД=Ол х Тс / На, де
Ол - середня оборотність приміщень (Відсоток приміщень, по якіх на протязі року переукладаються договори оренді);
Тс - середній Период, на протязі Якого приміщення вільне;
На - кількість Орендного періодів на рік.
Для аналогічніх оцінюваному про єктів, коефіцієнт недозавантаження віраховується віходячі з Наступний пропозіцій: середньострокові договори орендують трівають до 3 років; маркетинговий період з урахуванням їх особливая на місцевому прайси складає около 3 місяців для приміщень Перший поверх; середня оборотність - 100%, кількість Орендного періодів - 1. Відповідно КНД=1 * (3/36) / 1=0,0833 для приміщень Перший поверх.
Операційні витрати. До операційніх витрат відносяться витрати на управління, витрати по страхуванню та утримання приміщення, ЗАБЕЗПЕЧЕННЯМ всех вимог пожежної та санітарної безпеки. За ринковий Дани...
