міщення.
На наш погляд другою особливістю купівлі-продажу житлового приміщення раніше було те, що сам договір підлягав державній реєстрації і вважався укладеним з моменту такої реєстрації (п. 2 ст. 558 ЦК РФ). З 1 березня 2013 дана вимога скасовано. Таким чином, при продажу житлового приміщення реєструється тільки перехід права власності від продавця до покупця. Сторони договору повинні здійснити спільні дії, спрямовані на реєстрацію переходу права власності, тобто один передати, а інший оплатити і прийняти житлове приміщення за передавальним актом, якщо інше не передбачено договором. Як зазначалося вище «передавальний акт є необхідним юридичною підставою для зміни власника майна». Передача житлового приміщення, здійснена до державної реєстрації договору продажу житлового приміщення, оформлена відповідним актом, не породжує будь-яких прав покупця на житлове приміщення. Тільки факт укладення договору купівлі-продажу житлового приміщення породжує у його сторін право на звернення до суду з вимогою винесення рішення про реєстрацію договору продажу житлового приміщення у випадках, коли яка-небудь сторона ухиляється від цього.
Житловим законодавством також встановлено додаткове правило, що відноситься до продажу житлових приміщень. Так, у ч. 6 ст. 42 Житлового кодексу РФ визначено, що «при продажу кімнати в комунальній квартирі інші власники кімнат у цій комунальній квартирі мають переважне право купівлі відчужуваної кімнати в порядку і на умовах, які встановлені Цивільним кодексом РФ». У даному випадку, швидше за все, маються на увазі положення, що містяться в ст. 250 ЦК та визначають порядок реалізації переважного права купівлі частки у праві спільної власності. Тут слід звернути увагу на співвідношення понять кімнати (як частини житлового будинку або квартири) і частки у праві спільної власності.
Ще однією особливістю купівлі-продажу житлових приміщень, є те, що при продажу житлового будинку застосовується ст. 552 ГК РФ. За договором купівлі-продажу житлового будинку або його частини покупцю одночасно з передачею права власності на таку нерухомість передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання. Земельний кодекс РФ встановлює принцип єдності долі земельних ділянок і міцно пов'язаних з ними об'єктів, згідно з яким, всі міцно пов'язані із земельними ділянками об'єкти слідують долю земельних ділянок, за винятком випадків, встановлених федеральними законами. Відповідно до п. 2 ст. 552 ГК РФ, у разі, коли продавець є власником земельної ділянки, на якій знаходиться продається нерухомість, покупцю передається право власності або надається право оренди чи передбачене договором продажу нерухомості інше право на відповідну частину земельної ділянки.
При здійсненні операцій з купівлі-продажу житлових приміщень присутні деякі обмеження. Так, продаж житлового приміщення, в якому проживають неповнолітні члени сім'ї власника, що знаходяться під його опікою чи піклуванням, або проживають залишилися без батьківського піклування неповнолітні члени сім'ї власника, допускається тільки за згодою органу опіки та піклування (п. 4 ст. 292 ГК РФ) . Органи опіки та піклування, відповідно до листа Міністерства загальної та професійної освіти РФ від 9 червня 1999 р. № 244/26-5 «Про додаткові заходи щодо захисту житлових прав неповнолітніх» розглядають питання щодо відчуження житло...
