іншого умови договору (п. 3 ст. 450 ЦК України).
Арбітражна практика не дає відповіді на питання про те, щоб передбачити одностороння відмова від виконання договору без будь-яких підстав (порушень умов договору). Згідно з формулюванням п. 3 ст. 450 ГК РФ, в якій немає такої заборони, дозволяє відповісти на це питання позитивно. Проте сторони вкрай рідко вдаються до встановлення такої умови в договорі, тому що ця умова найчастіше не відповідає інтересам тієї чи іншої сторони договору оренди нерухомості.
Згідно з п. 2 ст. 610 ГК РФ передбачений одностороння відмова від виконання договору («Якщо термін оренди в договорі не визначений, договір оренди вважається укладеним на невизначений строк»).
У цьому випадку кожна із сторін має право у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого майна за три місяці. Законом або договором може бути встановлений інший строк для попередження про припинення договору оренди, укладеного на невизначений термін (п. 2 ст. 610 ЦК України).
Таким чином, ГК РФ передбачає чотири варіанти подолання судової процедури розірвання договору оренди:
. підписати угоду про розірвання договору оренди;
. передбачити в договорі підстави односторонньої відмови від виконання договору;
. передбачити в договорі одностороння відмова від виконання договору без будь-яких підстав;
. укласти договір на невизначений термін.
У практиці, для підтвердження моменту розірвання договору при позасудової процедурі його розірвання, застосовуються рекомендовані листи з повідомленням, передача повідомлення про односторонню відмову від виконання договору під розписку (на вхідний номер). Судова практика підтримала також варіант телеграми.
Приклад позасудового розірвання договору (Додаток 2).
Договір був укладений між Муніципальним бюджетною установою охорони здоров'я м Сочі «Станція швидкої медичної допомоги» (Орендодавець) та ВП Михалковой Р.Г. (Орендар). За плату в тимчасове користування було здано приміщення, що знаходиться за адресою: м Сочі, вул. Гагаріна, 21. Термін договору: з 01.11.2012 р по 31.12.2013 р.
. 09.2013г. Орендодавцю було направлено лист (Додаток 3), про те, що ІП Михалкова Р. Г. просить вважати договір №5 розірваним у зв'язку з відсутністю необхідності в оренді нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м Сочі, вул. Гагаріна, 21, 3 поверх (актовий зал).
Головний лікар МБУЗ ??р Сочі «Станція швидкої медичної допомоги» з розірванням договору згоден.
Договір розірвано за погодженням сторін.
Слід зробити висновок, що при односторонню відмову від виконання договору оренди нерухомості орендар не відразу покидає займане приміщення. У цьому зв'язку в договорі разом з односторонньою відмовою від його виконання доречно передбачити неустойку за несвоєчасне звільнення приміщення після розірвання договору оренди.
. 6 Актуальні питання практики застосування договору оренди нежитлового приміщення
Для ведення комерційної діяльності використовується нерухомість, яка знаходиться не у власності юридичних осіб і підприємців, а належить їм на праві оренди. Для підприємця окреме нежитлове приміщення необхідно тільки тоді, коли це виходить із особливостей підприємницької діяльності. Наприклад, якщо відкриваються стаціонарні точки торгівлі або ведеться діяльність, пов'язана з промисловим виробництвом, яка згідно зі ст. 16 Житлового кодексу РФ неможлива за місцем проживання підприємця.
Для юридичних осіб необхідна наявність належним чином оформленого нежитлового приміщення з моменту початку їх існування як господарських суб'єктів. На практиці засновники товариств з обмеженою відповідальністю, акціонерних товариств, товариств та інших організацій ще до моменту створення юридичної особи повинні провести попередні переговори з власниками або іншими власниками нежитлових приміщень, для того щоб визначитися з юридичною адресою майбутньої організації.
Регистрирующие органи (органи податкової інспекції) відмовляють у державній реєстрації створення юридичної особи, у якого немає письмового підтвердження його юридичної адреси. Зазвичай таким підтвердженням є гарантійний лист, проект договору оренди і документ, що підтверджує право власника або іншого власника нерухомості передавати її на умовах оренди третій особі. Фірми - одноденки або фірми, які були створеним щоб ухилятися від сплати податків, юридична адреса фактично виявляється ні до чого: діяльність якщо й здійснюється ними, то тільки на папері або напівлегально. Податкові органи ведуть ...
