инен дотримати загальний порядок розірвання договорів, передбачений п. 2 ст. 452 ЦК, тобто направити орендодавцю пропозицію про розірвання договору. У цій пропозиції зазвичай вказується термін для відповіді. Тільки після отримання відповіді від орендодавця орендар має право звернутися до суду. Як видно, особливого спрощення процедура розірвання договору на вимогу орендаря у порівнянні з такою на вимогу орендодавця не отримала .
Виходячи з положень статті 453 ГК РФ при розірванні договору зобов'язання сторін припиняються, і навпаки: при припиненні зобов'язань сторін відбувається розірвання договору. Це означає, що відмінятися не сам договір, а права та обов'язки сторін, які утворюють його зміст, наслідком чого є розірвання договору.
І якщо з договором оренди, укладеним на невизначений термін все більш менш ясно: досить сповістити про це другу сторону за 1місяць - для рухомого майна та за 3 місяці - для нерухомого (ст. 610 ЦК України). При цьому причини розірвання договору не мають правового значення. То для розірвання строкового договору потрібна вагома причина, причому відповідає вимогам закону.
Вичерпний перелік спеціальних підстав для розірвання договору оренди визначається ст. 619 і 620 ГК РФ. Як зазначає Філіппова С.Ю. разом з тим пред'явлення позовів про розірвання договорів за бажанням орендодавця зустрічається в арбітражній практиці у багато разів частіше, ніж аналогічні позови орендаря. Мабуть, це пов'язано з тим, що розірвання договорів за ініціативою останніх відбувається добровільно, в позасудовому порядку і за угодою сторін. У зв'язку з цим більш актуальним видається розгляд спірних ситуацій саме при розірванні договору з ініціативи орендодавця .
Необхідність розірвання договору до закінчення терміну його дії може виникнути з різних причин: орендодавець знайшов більш вигідну пропозицію по здачі в оренду свого майна небудь бажає використовувати майно самостійно, або на річ знайшовся покупець, який не хоче купувати майно, обтяжене правами орендаря. У разі виникнення сора сторони звертаються в першу чергу до тексту договору, і до закону. І тут їх чекає сюрприз - жодна з вищенаведених ситуацій не є достатньою підставою для розірвання строкового договору оренди. Загальні підстави розірвання договору оренди з ініціативи одного боку зазначені у ст. 450 і 451 ГК РФ. До них відносяться істотне порушення договору другою стороною або істотна зміна обставин. В обох випадках мова йде про критерії суттєвості, який передбачає настання для однієї зі сторін значного збитку. Така підстава розірвання може застосовуватися самостійно, незалежно від спеціальних або додаткових підстав raquo ;. Наприклад, громадянин взяв в оренду транспортний засіб, і протягом терміну дії договору у орендаря був за рішенням суду позбавлений водійських прав, внаслідок цього орендодавець у судовому порядку може розірвати договір оренди.
Наведемо приклад із судової практики: Орендодавець К. звернувся з позовом про розірвання договору та звільнення нежитлового приміщення з посиланням на істотне порушення умов договору. В якості доводів, він навів такі факти: орендар порушив цільове призначення майна, зазначена в договорі (торгівля продовольчими та супутніми товарами), здавши частину приміщення в суборенду стороннім організаціям, що використав його для реалізації непродовольчих товарів. Суд у позові відмовив, обґрунтувавши своє рішення тим, що хоча використання приміщення для реалізації непродовольчих товарів і не передбачено в договорі, це не суперечить положенням нормативно-правових актів та безпосередньо не порушує умов договору або призначення майна. Більше того, суд визнав спільну торгівлю продовольчими та непродовольчими товарами звичаєм ділового обороту і, отже, визнав таке використання приміщення правомірним raquo ;. Привівши цей приклад, хотілося б акцентувати увагу на те, що при укладенні договору оренди, і тій і іншій стороні, потрібно прорахувати максимальне число варіантів всіляких результатів, і оптимально відобразити в договорі різні додаткові обмеження, а не піддаватися щохвилинному блиску брезжащей на горизонті прибутку raquo ;. Укладення договору оренди, втім, як і будь-якого договір або угоди, це сувора юридично регламентована процедура, що не передбачає сплеску емоцій.
Як зазначає Філіпова С.Ю., досить поширеними є позови про розірвання договору оренди з посиланням на п. 3 ст. 619 ГК РФ, так як тут йдеться про невнесення більше двох разів поспіль орендної плати після закінчення обумовленого сторонами терміну. Проте суди часто в таких позовах відмовляють, так як розірвання договору з ініціативи орендодавця супроводжується рядом процедурних моментів. Одним з них є обов'язковий претензійний порядок (ст. 619 ЦК України). Орендодавець вправі вимагати дострокового розірвання договору тільки після направлення орендарю письмового по...
