априклад однократне невнесення орендарем орендної плати, так і взагалі не пов'язані з будь-якими порушеннями, наприклад виникнення у орендодавця необхідності самостійного використання зданого в найм майна. Статті 619-620 ГК РФ дають можливість лише додати перелік підстав для дострокового розірвання договору оренди, але не звузити його. Якщо ж у договорі буде прямо закріплено виключення якого-небудь з підстав, перелічених у ст. 619-620 ЦК, то ця умова слід визнавати нікчемним як суперечить ст. 422, 619, 620 ГК РФ
Згідно ст. 619 ЦК суд може достроково розірвати договір оренди на вимогу орендодавця у випадках, коли орендар: користується майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями, істотно погіршує їмуществует, більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату, не виробляє капітального ремонту майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі - в розумні терміни - у випадках, коли відповідно до закону, іншими правовими актами або договором виробництво капітального ремонту є обов'язком орендаря.
Орендодавець вправі вимагати дострокового розірвання договору тільки після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін, а також пропозиції розірвати договір відповідно до п. 2 ст. 452 ГК. Функція попередження, очевидно, полягає у наданні орендарю останню можливість виправити допущене їм порушення: якщо він усуне порушення до закінчення встановленого терміну, то договір оренди розірвати бути не може. Щоб уникнути тяганини доцільно відразу включати в текст попередження про необхідність виконання зобов'язання пропозицію розірвати договір у разі, якщо зобов'язання не буде виконано у встановлений у попередженні термін raquo ;.
До позовної заяви орендодавця про розірвання договору оренди повинні бути додані як само попередження про необхідність виконання зобов'язання з пропозицією розірвати договір, так і докази їх відправки орендарю; в іншому випадку позов буде залишений без розгляду. Розірвання договору відбувається на підставі судового рішення, з моменту набрання чинності якого і відбувається припинення зобов'язання .
Розглянемо на прикладі судової справи виселення з припинення договору оренди. Винесеним Постановою Дев'ятого арбітражного апеляційного суду N 09АП - 17367/2006-ГК від 29 січня 2007 г." Комітет з управління майном адміністрації Ступинского муніципального району Московської області, звернувся до Арбітражного суду з позовом до підприємця про стягнення заборгованість по орендній платі за договором оренди, пені, виселення з нежитлового приміщення та передачі вказаного приміщення у звільненому вигляді позивачеві. Позовні вимоги заявлені відповідно до статей 307, 309, 310, 610, 614, 621, 622 ГК РФ мотивовані тим, що відповідач неналежним чином виконував свої зобов'язання по оплаті орендних платежів за договором оренди, що позивач відмовився від зазначеного договору в порядку статті 610 ГК РФ.
Рішенням, позовні вимоги задоволені в повному обсязі. При цьому суд керувався статтями 9, 10, 309, 310, 333, 610, 614, 622 ГК РФ. Суд виходив з того, що відповідач не надав доказів погашення боргу по орендних платежах, що спірний договір припинив свою дію. З матеріалів справи випливає, що між позивачем (орендодавець) та відповідачем (орендар) був укладений договір оренди нежитлового приміщення із зазначеним терміном оренди та пройшов державну реєстрацію. Згідно зі статтею 614 ГК РФ, орендар зобов'язаний своєчасно вносити плату за користування майном (орендну плату). Відповідач не надав доказів оплати боргу по орендних платежах. У зв'язку, з чим суд ухвалив рішення про задоволення позовних вимог про стягнення боргу та пені.
Суд встановив, що позивач направив відповідачу повідомлення, про припинення зобов'язань за договором оренди в порядку статті 610 ГК РФ. Так як відповідач продовжував користуватися орендованим приміщенням після закінчення терміну договору. Таким чином, договір оренди припинив свою дію з моменту повідомлення відповідача. Відповідно до статті 622 ГК РФ, при припиненні договору оренди орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві майно у тому стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором. Оскільки відповідач не звільнив спірне приміщення після припинення договору оренди, то суд правомірно задовольнив позовні вимоги, про виселення відповідача із займаних приміщень" .
Примітно, що стосовно орендаря ст. 620 ЦК, на відміну від ст. 619 ГК, не містить правила про попереднє попередженні орендодавця про необхідність виконання ним зобов'язання. Дані обставини не означає, що орендар може відразу звернутися з позовом про розірвання договору оренди. Орендар пов...
