передження про необхідність виконання зобов'язання в розумний термін. При недотриманні цього порядку закономірно залишаються без розгляду позови орендодавців (постанова ФАС ВВО А 29-4079/2007) raquo ;. На практиці розірвання договору, в подібних випадках, дозволяється на користь орендодавця, тільки якщо на момент розгляду спору в суді, порушення можна розглядати як триваюче у часових рамках. Випадок із судової практики: Орендодавець звернувся з позовом про розірвання договору та виселення з нежитлового приміщення орендаря у зв'язку з невнесенням ним орендної плати протягом тривалого періоду (з листопада по квітень). До моменту розгляду спору судом відповідач оплатив свою заборгованість у повному обсязі. Саме ця обставина послужила підставою для відмови в позові (постанови ФАС МО від 31.01.2008 № КГ-А 40/13800-07, від 16.10.2007 № КГ-А 40/10577-07) raquo ;. В даному випадку судом визнано факт порушення договору, але в той же час зазначено на добровільне усунення цього порушення орендарем. Тут важливий момент виправлення такого порушення - до звернення до суду, а в деяких випадках - після пред'явлення позову, але до прийняття судом рішення по суті.
Розглянувши випадки примусового розірвання договору оренди, ще раз відзначимо важливість внесення в договір умов односторонньої відмови орендодавця від строкового договору. А так само як пропонує Філіппова С.Ю .: у договорі оренди можна деталізувати перелік підстав його розірвання в судовому порядку за ініціативою однієї і незважаючи на сумнівну можливість змінити спосіб розірвання договору, сторони при його укладенні можуть передбачити особливу процедуру. Вона полегшить їм доведення порушення умов договору, оскільки закріпить конкретні дії, які можуть стати підставою для його розірвання .
Отже, можна зробити висновок про те, що укладення договору оренди було б нездійсненно без наміру виконувати його умова орендодавцем та орендарем , а значить, виконання договірних умов є важливою умовою договору. Договірні умови і договірні обов'язки є результатом згоди сторін. Орендар, погодившись на умови орендодавця, визнає обов'язковість для себе спільно визначених на основі цієї згоди загальних умов. Можна навіть сказати, що учасники договору оренди повинні розглядати узгоджені волевиявлення один одного як інструкцію до виконання дій raquo ;.
У ДК РФ передбачені підстави дострокового припинення договору оренди як за ініціативою орендодавця, так і орендаря.
Відповідно до ст. 619 ЦК РФ договір оренди може бути достроково розірваний судом на вимогу орендодавця, якщо: орендар користується майном з істотним порушенням умов договору, або істотно погіршує майно; а також більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату, або не виробляє капітальний ремонт у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності термінів - в розумні терміни, якщо капітальний ремонт є обов'язком орендаря відповідно до умов договору.
З іншого боку, статтею 620 ЦК України передбачено, що договір оренди може бути достроково розірваний судом на вимогу орендаря, якщо орендодавець: не надає майно у користування орендарю, або створює перешкоди користування майном відповідно до умов договору або призначення майна; передане орендарю майно має перешкоджають користуванню ним недоліки, які не були обумовлені орендодавцем при укладенні договору, що не були заздалегідь відомі орендарю і не повинні бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору; орендодавець не проводить капітальний ремонт у встановлені терміни.
Після закінчення строку договору орендар, який належно виконує свої обов'язки, має, за інших рівних умов, переважне право на поновлення договору, за умови письмового повідомлення орендодавця про бажання укласти новий договір оренди до закінчення терміну дії старого договору.
Можливі ситуації, коли орендодавець відмовляється відновити договір на новий строк і одночасно підписує договір оренди з іншою особою. У цьому випадку орендар має право вимагати в суді переведення на себе прав і обов'язків за укладеним договором оренди, а також відшкодування збитків у зв'язку з відмовою орендодавця від укладення договору на новий термін. Якщо до цього часу орендар втратив інтерес до відновлення орендних відносин, він може вимагати від орендодавця тільки відшкодування збитків.
Висновок
Мета роботи, полягала в дослідженні об'єктного і суб'єктного змісту договору оренди, порядку його правового регулювання, виконання та розірвання, а також порівняння досліджуваного договору з суміжними договорами. Нами були розглянуті та проаналізовані нормативне забезпечення договору оренди, обов'язки сторін, визначе...
