ташовані на середніх поверхах, до об'єкту аналога №2 потрібне коригування.
Коригування розрахована, як різниця в орендній ставці за 1 кв.м. на комерційну нерухомість, розташовану на першому поверсі і на середньому.
Таблиця 18 - Розрахунок коригування на поверх
Аналог, адресАрендная ставка 1 кв. м на 1 поверсі, руб.Площадь 1 кв.м на 1 поверсі, руб.Арендная ставка 1 кв. м на середньому поверсі, руб.Площадь 1 кв.м на середньому поверсі, руб.Корректіровка,% вул. Орджонікідзе, 12а500964009420ул. Космонавтів шосе, 111400290350150013ул. Героїв Хасана, 41357703003516ул. Куйбишева, 23906035015010ул. Пушкіна, 114450444006411ул. Максима Горького, 18650665502515Среднее значення,% 14
Таким чином, коректування для об'єктів аналогів № 2 складе: 14х26/100=+ 3,64%
Наявність і склад комунікацій
У об'єкті оцінки та об'єктах-аналогах мається наступні види інженерних комунікацій: опалення, електрика, каналізація, водопостачання. Коригування не потрібно.
Наявність і розташування окремого входу
У приміщенні об'єкта оцінки та об'єктів-аналогів №1,3 вхід здійснюється через окрему вхідну групу з боку головних фасадів будівлі. Коригування не проводиться. Вхід до приміщення об'єкта аналога №2 здійснюється спільно з іншими користувачами. Коригування прийнята на підставі публікації «Колективні експертні оцінки параметрів ринку нерухомості», автор Лейфер Л.А., «Приволзький центр фінансового консалтингу та оцінки», 2011 рік і склала 18%.
Фізичний стан обробки приміщень
Приміщення оцінюваного об'єкта та об'єктів аналогів №2, 3 знаходяться в доброму стані і мають обробку класу «стандарт». Коригування не потрібно. Об'єкт-аналог №1 знаходиться в хорошому стані, виконана обробка «преміум», ремонт не потрібно. До об'єкту аналога №1 проводиться експертна коригування в розмірі - «- 5%».
Висота стелі
Приміщення всіх порівнюваних об'єктів мають висоту близько 3м і більше, коригування не потрібно.
Площа об'єкта
Для розрахунку поправки на площа визначається залежність між об'єктами, схожими за своїми характеристиками, що розрізняються за площею.
Була встановлена ??наступна залежність на ринку оренди, що при збільшенні площі нерухомості в 2 рази, орендна ставка на цей об'єкт зменшується на 5%.
Таблиця 19 - Розрахунок коригування на площу
Площа про-та Sоц/Площа аналога SанКоеф-т КоВелічіна коригування,% lt; 0,1251,15+15,00,125-0,241,10+10,00,25-0,491,05+5,00,50-2,001,00,02,01-4,000,95-5,04,01-8,000,90-10,0gt;8,010,85-15,0 Максимальне значення коригування приймається в розмірі 15% для об'єктів, що відрізняються більш ніж у 8 разів за результатами проведеного аналізу ринку.
Таблиця 20 - Розрахунок коригування на площу
Площа про-та SоцПлощадь аналога SанПлощадь про-та Sоц/Площа аналога SанВелічіна коригування,% 1015,278800,128832 + 101015,218000,56401015,215000,67680
Ранжування скоригованих орендних ставок за 1 кв. м виробляємо за кількістю поправок, внесених до розміру ставок об'єктів-аналогів, тобто найбільшу питому вагу мають ті аналоги, в ставку яких вносилося найменшу кількість коригувань. Вагові коефіцієнти розраховані наступним чином:
Орендна ставка, по якій можна здавати в оренду приміщення об'єкта, становить 858 руб./кв. м на місяць.
. Оцінка дійсного валового доходу (ДВД) шляхом зменшення ПВД на величину втрат від недозавантаження і недоотримання орендних платежів.
Середній термін експозиції торгово-офісних приміщень у центрі міста, що здаються в оренду, становить в середньому 1 місяць.
. Оцінка чистого операційного доходу (ЧОД) шляхом зменшення ДВД на величину витрат по експлуатації.
У розрахунок ринкової вартості об'єкта включено ряд витрат.
Операційні витрати - ця витрати, які включають в себе постійні, змінні витрати.
Постійні витрати - це витрати, які не залежать від ступеня експлуатаційної завантаженості об'єкту, що включають в себе податок на майно, орендну плату за землю, витрати на управління, витрати на страхування.
Об'єкт належить на праві власності юридичній особі, отже, податок на майно приймається в розмірі 2,2% від вартості об'єкта оцінки, отриманої в порівняльному підході, за вирахуванням ПДВ.
Податок на землю становить 1,5% від кадастрової вартості земельної ділянки. Кадастро...
