ва вартість земельної ділянки, розташованої за адресою вул. Клдіменко, 1 становить 1804413 рублів і прийнята за даними публічної кадастрової карти.
Витрати на страхування (ставка страхової премії) розраховуються за даними страхових компанії і складають для комерційної нерухомості в середньому 0,28% на рік від страхової суми. В даному випадку страхова сума дорівнює, ринкової вартості нерухомості, отриманої в порівняльному підході.
До змінних витрат відносяться витрати на управління.
Витрати на управління визначені в розмірі 5% від ДВД.
. Перерахунок ЧОД в поточну вартість об'єкта
Здійснюється методом прямої капіталізації (найбільш застосовний до об'єктів, що приносить дохід, зі стабільними передбачуваними сумами доходів і витрат).
Метод капіталізації доходів (метод прямої капіталізації) полягає в розрахунку поточної вартості майбутніх доходів, отриманих від використання об'єктів нерухомості за допомогою ставки капіталізації. Дохід від використання об'єктів нерухомості і виручка від їх перепродажу капіталізується в поточну вартість, яка представлятиме собою ринкову вартість об'єктів.
Формула для визначення вартості має наступний вигляд:
С=Д/К, (6)
де С - вартість об'єкта нерухомості, визначена дохідним підходом, Д - чистий дохід, К - ставка капіталізації.
За основу встановлення величини ставки капіталізації використовувалося значення ставки капіталізації для аналогічних приміщень комерційного призначення, визначене методом ринкової екстракції. Даний метод заснований на дослідженні зв'язку між ринковою ціною і величиною чистого операційного доходу від аналогічних приміщень. Застосування цього методу обумовлено наявністю достатньої достовірної інформацією з даного сегменту ринку. Формула визначення величини ставки капіталізації (К) методом ринкової екстракції має наступний вигляд:
(7)
де ЧОД - чистий операційний дохід, руб./рік; С - ринкова вартість приміщень з урахуванням знижки на торг (11,9%), руб. Для визначення ЧОД з величини потенційного валового доходу на рік віднята недозавантаження у розмірі орендної плати за 1 місяць, витрати на управління, податки на майно, плата за землю, витрати на страхування.
В якості джерел даних про наявні на ринку пропозиціях порожніх приміщень до продажу та оренди взяті місцеві періодичні видання.
Таким чином, вартість об'єкта, отримана дохідним підходом, становить 75165925 рублів, що відповідає ринку комерційної нерухомості.
Таблиця 21 - Розрахунок ставки капіталізації для єдиного об'єкта з використанням інформації, зазначеної вище.
№ п/пАдресПлощадь, кв. мЦена пропозиції, руб.Арендная ставка за метр з урахуванням торгу, руб.Кадастр кварталкадастровая вартість, руб.1ул. Луначарського, 130902 900 000319441012915 931,722ул. Автозаводська, 44а1416 400 00042017130183 117,623ул. Лукоянова, 8/254018 000 00036444136869 520,944ул. Куйбишева, 3723310 951 000411441012320 965,045ул. Катерининська, 1651439 500 000592441012915 037,336Пермская, 70222,311 115 000545441010921 773,96
Продовження табл.21
Аналог, местоположеніеАрендная плата з ПДВ на місяць з урахуванням знижки на торг, руб.ПВД (ст. 2 х 12міс.), руб.Недозагрузка (ст. 3 х 8,33%), руб. в годПредполагаемий ДВД (ст.3-ст. 4), грн./рік Витрати на управління (5% х ст.5), руб. в годНалог на майно (ст.12х 2,2%/1,18), руб. в годАрендний платіж за землю (1,5% від кадастр.ст-ти), руб. в годРасходи на страхування (ст.12 х 0,055%), руб. в годПредполагаемий ЧОД (ст. 5-ст.6-ст.7-ст8-ст9-Ст10), грн./рік Вартість пропозиції з урахуванням знижки на торг, руб. Ставка капіталізації (К) (ст.10/ст.11),% вул. Луначарського, 13028 697344 35828 697315 66215 78347 6343 5857154241 5062 554 9009,45ул. Автозаводська, 44а59 220710 64059 220651 42032 571105 12338815788497 +5505 638 4008,82ул. Лукоянова, 8/2196 5602 358 720 196 5602 162 160 108 108 295 65 812 853 444 021 701 13 915 858 00010,73ул. Куйбишева, 3795 7631 149 15695 7631 053 39352 670179 8757 32727014786 5079 647 8318,15ул. Катерининська, 16584 6561 015 87284 656931 21646 561156 0422 48123435702 6988 369 5008,40Пермская, 70121 1 541 453 842121 1 541 332 68 966 634 182 5 699 076 274 181 046 9929 792 31510,69Среднее значеніе9,37
Таблиця 22 - Розрахунок ринкової вартості нерухомого майна
№ п/пХарактерістікаЕд. ізм.Значеніе 1Арендная ставка на місяць руб./кв. м8582Площадь помещенійкв.м1015,23ПВД на рік (1х 2 х 12 міс.) руб.в рік10 452 4994Недозагрузкаруб.в год870 6945ДВД (3 - 4) руб.в год9 581 8056Операціонние витрати (7...
