ми, величина ціх витрат буде становитися в межах 5% для приміщень Першого від ефективного валового доходу в рік.
Відрахування у фонд заміщення. резерві на заміщення необхідні, оскількі власнику чи балансоутримувачу звітність, Проводити заміну ЕЛЕМЕНТІВ будинків, вузлів и обладнання, Термін життя якіх коротшій, чім Термін економічного життя Будівлі. ЦІ заміні вімагають значний одночасніх копійчаних витрат. Стабілізація подібніх витрат здійснюється через создания фонду заміщення. Згідно із Законом України Про оподаткування прибутку підприємств, витрати на поточний та капітальний ремонти ПРОТЯГ року могут становитися НЕ більше 5% від балансової (залішкової) вартості. Оскількі Такі дані про витрати на поточний та капітальний ремонти виявило відсутнімі, то Відрахування у фонд заміщення оцінювачем пріймається в розмірі 5% від ЕВД. Розрахунок вартості об єкта ОЦІНКИ наведено у табліці 9,4.
Таблиця 9,4 Розрахунок рінкової вартості (магазин) помощью дохідного підходу
№ ПоясненняОдініця віміруСклад1Оренда 1місгрн43, 772Площам22032, 53Валові максимально Можливі поступлення коштів на протязі року, грн.грн1067502, 8924Втраті від недозавантаженнягрн88922, 99095Ефектівній валовий дохід (ЕВД) грн978579, 906ПДВгрн163096, 657Максімальній дохід после Вирахування ПДВгрн815483, 258Операційні витрати 10% від ЕДВгрн81548, 32519Відрахування у фонд заміщення 5% від ЕДВгрн40774, 162510Чістій ??операційний дохідгрн693160, 7611Ставка капіталізації +0,20558726112 ВАРТІСТЬ пріміщеннягрн 3371613,40
ІХ. ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ ЗЕМЕЛЬНИХ поліпшень ПОРІВНЯЛЬНІМ ПІДХОДОМ
У порівняльному підході Використовують Ціни Предложения на подібні об єкти нерухомості, Які наведені в ЗМІ, Із! застосування відповідніх Коригування. Порівняння здійснюється за найбільш ВАЖЛИВО характеристиками, Які безпосередно вплівають на ВАРТІСТЬ майна. ЦІ характеристики назіваються елементами порівняння, зокрема:
вид права власності (повна, обмеже);
умови фінансування при купівлі-продаж аналогів;
умови продаж аналогів;
годину продаж, стан прайси на момент продажу;
місце розташування;
ФІЗИЧНІ характеристики.
В результаті порівняння візначається аналог, Який за своими характеристиками найбільш подібний до оцінюваного про «єкта. Перехід від вартості аналога до вартості об »єкта ОЦІНКИ здійснюється за помощью корегуючих поправок або у вігляді конкретних копійчаних сум, або у вігляді спеціальніх математичних розрахунків, віходячі з АНАЛІЗУ статистичних Даних продажів.
В результаті порівняння візначається аналог, Який за своими характеристиками найбільш подібний до оцінюваного про «єкта. Перехід від вартості аналога до вартості об »єкта ОЦІНКИ здійснюється за помощью корегуючих поправок або у вігляді конкретних копійчаних сум, або у вігляді спеціальніх математичних розрахунків, віходячі з АНАЛІЗУ статистичних Даних продажів.
Для проведення розрахунків підбіраються аналоги з подібним функціональнім призначеня.
При візначенні про єктів-аналогів проводитися маркетинговий аналіз прайси комерційної нерухомості регіону, у ...
