у. І саме кризова ситуація призвела до насичення ринку складських приміщень.
Виходячи з вищесказаного необхідно відзначити, що після різкого падіння курсу рубля в кінці 2008 року по відношенню до долара помітно стали зменшуватися ставки орендної плати по всіх категоріях нежитлової нерухомості. Як видно з наведених даних, в Москві має місце величезний діапазон зміни ставок орендної плати за користування об'єктами нежитлової нерухомості, верхній рівень ставок перевищує нижню майже в 20 разів. Це свідчить про глибоке впливі на ціну оренди факторів незатратним природи, бо експлуатаційні витрати на утримання нежитлової нерухомості в середньому знаходяться на рівні 50 доларів з розрахунку на один квадратний метр на рік.
2.2 Дослідження існуючої методики і факторів, що визначають орендну плату за користування нежитловими об'єктами міської власності
Виконуючи роль і функції власників - орендодавців об'єктів міського нежитлового фонду, органи управління міським майном вправі призначати ставку орендної плати за своїм розсудом, для чого їм необхідно керуватися методикою розрахункового визначення початкової величини ставки, за якою представник власника пропонує об'єкт в оренду. Так в числі проблем управління орендою об'єктів нежитлового фонду, що виникають у м. Москві як і у всіх великих містах Росії, виділяється завдання застосування обгрунтованого з наукових, економічних, соціальних позицій методичних підходів до визначення ринкової вартості, а виходячи з неї величини орендної плати за користування нежитловими приміщеннями міської власності.
Як відомо, ставки на комерційних ринках нерухомості, де в ролі власників орендованого майна виступають приватні особи, складаються в результаті взаємодії попиту і пропозиції. Міські органи управління змушені керуватися не тільки факторами попиту при визначенні ставок, а й враховувати фактори соціальної природи, значущості оренди для міста.
У сформованій практиці виділяють два етапи встановлення орендних ставок на нежитлові об'єкти міської власності:
) встановлення стартової орендної плати на основі затвердженої міською владою методики розрахунку або оцінки незалежних ліцензованих експертів;
) встановлення орендної плати на основі ринкового торгу з застосуванням конкурсів і аукціонів, за результатами яких встановлюється ринкова ціна фіксується в договорі укладається між уповноваженим власником та орендарем.
З метою реалізації основних напрямів соціально-економічної політики Уряду Москви, Департаментом майна міста була розроблена суттєво оновлена ??методика, застосування якої санкціоновано Постановою Уряду Москви від 14 жовтня 2003 року № 861-ПП «Про затвердження методики розрахунку орендної плати за користування об'єктами нежитлового фонду, що знаходяться у власності міста Москви ». В основу московської методики покладено принцип формування величини річної орендної плати АР за використання об'єктів нежитлового фонду виходячи їх двучленной формули:
АР=АР еатр + АР дох (2.1)
де АР - величина річної орендної плати орендаря за користування об'єктом оренди; АР еатр - частина орендної плати, що йде на відшкодування річних витрат обумовлених утриманням, експлуатацією об'єкта, і накладних витрат, пов'язаних з оформленням о...
