якою в регіоні буде розвиватися ця система. Будь-яка модель довгострокового кредитування громадян є прийнятною, якщо вона задовольняє вимогу юридичної чистоти і фінансової прозорості і в ній закладений механізмрефінансірованія.
У рамках цієї програми вже розроблено та представлено Державній думі безліч законопроектів, здатних полегшити діяль-ність багатьох іпотечних кредиторів, усуваючи недоліки вже існуючої системи і чітко визначаючи правила функціонування на російському ринку іпотеки, частина з них вже прийнята.
14 жовтня 2003 був прийнятий Федеральний закон «Про іпотечні цінні папери». Прийнятий закон набув широкого розголосу в пресі і в середовищі іпотечних кредиторів. Були відразу ж знайдені недоліки і прогалини в його формулюваннях. Але істотно те, що закон дозволяє банкам випускати іпотечні облігації як безпосередньо, так і через спеціальних іпотечних агентів. Спеціальний іпотечний агент являє собою якесь господарське товариство на зразок акціонерного, яке може здійснювати обмежену кількість операцій. Воно набуває права на іпотечні кредити і випускає іпотечні цінні папери.
Наприклад, є у банку на балансі портфель кредитів у розмірі $ 100 млн. За договором з банком якась аудиторська компанія засновує іпотечного агента з енною статутним капіталом. Банк продає йому свій портфель. Іпотечний агент стає його балансодержате-лем і зобов'язується розплатитися за кредити через місяць. Під ці кредити випускається пул іпотечних облігацій і залучаються гроші. Іпотечний агент виступає як титульного емітента, в активах якого - реєстр іпотечних кредитів, а в пасивах - зобов'язання за іпотечними облігаціями.
Однак існує чимало проблем, пов'язаних, зокрема, з реєстрацією та перереєстрацією закладених при передачі їх з балансу кредитної організації на баланс іпотечного агента, з оподаткуванням операцій. Закон не сприяє простоті і прозорості освіти та обігу іпотечних цінних паперів і обмежує їх привабливість з погляду інвесторів.
Крім того, необхідно уточнити характер випуску облігацій - одноразовий або багаторазовий.
Крім діяльності іпотечних агентів закон розкриває такі поняття і процеси, як іпотечне покриття, вимоги до іпотечних агентам, звернення стягнення на іпотечне покриття облігацій, видача та обіг іпотечних сертифікатів участі. Крім того, закон встановлює повноваження державних органів по ринку іпотечних цінних паперів і встановлює правила контролю за розпорядженням майном, що становлять іпотечне покриття.
Закон «Про іпотечні цінні папери» розглядається іпотечними кредиторами та іншими експертами ринку іпотеки як найважливіший крок на шляху формування ринку іпотечних цінних паперів з метою залучення коштів інвесторів у житловий сектор економіки.
Незважаючи на те що Закон «Про іпотечні цінні папери» був прийнятий в кінці 2003 р, його реалізація пов'язана з інструкціями ЦБ, від яких багато в чому залежить ефективність прийнятого закону. Інструкція «Про обов'язкових нормативах кредитних організацій, що здійснюють емісію облігацій з іпотечним покриттям» (112-І), прийнята 31.03.2004 р, встановлює три додаткових обов'язкових нормативу - Н17, Н18 і Н19. Н17 зобов'язує кредитну організацію мати розмір наданих кредитів з іпотечним покриттям не нижче 10% від капіталу. Згідно Н18, співвідношення розміру іпотечного покриття та обсягу емісії облігацій з іпотечним покриттям має становити 100%. А по Н19 обсяг залучених коштів населення не повинен перевищувати 50% капіталу банку. Крім того, до банку-емітента пред'являються підвищені вимоги до нормативу достатності капіталу (HI) - 14%, в той час як для інших цей норматив дорівнює 10%. Таким чином, нова інструкція робить доступною емісію паперів для дуже обмеженої кількості кредитних організацій.
Також ЦБ вважає за необхідне посилити державний контроль і нагляд за спеціалізованими іпотечними агентами. ЦБ побоюється, що інакше можуть виникнути серйозні правові та фінансові ризики для інвесторів. Зараз система нагляду за організаціями, що володіють правом випускати іпотечні облігації, мінімальна. Цю прогалину потрібно закривати, оскільки світовий досвід свідчить про те, що недостатній контроль у цій галузі може мати серйозні наслідки.
Удосконалення іпотечного законодавства триває. Мова йде як про створення нових законів, так і про внесення змін і доповнень до чинних законодавчих актів (Податковий кодекс РФ, Житловий кодекс РФ, закон Російської Федерації «Про плату за землю», ФЗ «Про іпотеку», ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним »). Для створення сприятливих умов розвитку системи іпотечного кредитування в даний час опрацьовуються питання, що зачіпають порядок оподаткування заставних операцій, справляння державного мита за нотаріальне посвідчення договорів про іпотеку, створе...
