ння єдиної системи реєстрації прав на нерухоме майно по всій країні, страхування кредитних ризиків і т. П.
Основні плановані зміни до нормативно-законодавчій базі, що регулює іпотечні операції в Росії, представлені.
3.2 Інфраструктура та інструменти іпотечного кредиту
Інструмент іпотечного кредитування - механізм розрахунку платежів позичальника за кредитом. До нього включаються способи погашення основного боргу та виплата відсотків по кредиту.
Інструменти іпотечного кредиту діляться на дві групи:
. стандартний іпотечний кредит з фіксованою процентною ставкою (ануїтетний);
2. іпотечні кредити зі змінними виплатами.
Стандартний іпотечний кредит (ануїтетний іпотечний кредит) - кредит, виплати за яким здійснюються рівними частками з певною частотою (як правило, щомісяця).
Терміновий ануїтет - це грошовий потік з рівними надходженнями протягом обмеженого часу. Надходження робляться в кінці або на початку рівних тимчасових інтервалів.
Платіж по кредиту складається з двох складових: плата, що вноситься в рахунок погашення боргу і плата, що вноситься в рахунок обслуговування відсотка за боргом.
Аннуїтетний кредит має деякі позитивні характеристики, наприклад, рівномірний розподіл тягаря повернення кредиту позичальником протягом усього кредитного терміну. Сприяє пом'якшенню кредитного ризику. Використовується тільки в країнах з низькою інфляцією і слабо мінливій вартості фінансових ресурсів.
Іпотечні кредити зі змінними виплатами діляться на дві категорії:
1. кредити, розміри платежів за якими визначаються під час укладення кредитного договору;
2. кредити, з альтернативними інструментами іпотечного кредитування, які застосовують індексуючі коефіцієнти.
На відміну від ануїтетного кредиту, в нестабільній економіці найбільш прийнятний іпотечний кредит зі змінною процентною ставкою.
Іпотечний кредит зі змінною ставкою - кредит, при якому в будь-який момент часу може бути проведений перегляд відсоткової ставки залежно від змін кон'юнктури на фінансовому ринку. Іншими словами, кредит варіюється залежно від зміни вартості залучених ресурсів.
Розраховується іпотечний кредит зі змінною ставкою таким же чином, як і ануїтетний кредит. Основною відмінністю ж є те, що при перегляді процентної ставки проводиться новий розрахунок на залишок часу і т.д. для кожного періоду?? ремени.
індексується показники, які безпосередньо впливають на зміну процентної ставки:
. дохідність державних цінних паперів;
. ставки за міжбанківськими кредитами;
. середній відсоток за депозитними сертифікатами комерційних банків;
. ставка LIBOR (London Interbank Offered Rate) - лондонська міжбанківська ставка пропозиції кредитних ресурсів у $);
. курс долара і т.д.
Проблеми застосування кредиту зі змінною процентною ставкою в Росії:
. не всі індекси, застосовувані для перегляду відсоткової ставки, адекватно відображають поточний стан інфляції і реальну вартість ресурсів кредитування;
. зменшення попиту на іпотечні кредити при частій зміні процентної ставки;
. гіпотетична можливість непорівнянності платежів по кредиту і доходів позичальника;
. відносна складність інструменту.
Кредит з фіксованою виплатою основного боргу - кредит, при якому позичальник здійснює рівновеликі платежі в рахунок погашення основної суми боргу, а відсотки нараховуються на частину боргу і вносяться у складі загального платежу. Отже, величина щомісячного платежу змінюється в бік зменшення.
Проблеми застосування кредиту з фіксованою виплатою основного боргу в Росії:
. значне навантаження на позичальника в перші місяці ризик не повернення кредиту;
2. збільшення необхідного порогу платоспроможності обмеження числа потенційних позичальників.
Кредит з «шаровим» платежем - кредит, при якому відбувається великий підсумковий платіж в рахунок погашення основного боргу.
Різновиди даного кредиту:
. кредит, при якому протягом усього кредитного періоду виплата тільки відсотків, а в кінці періоду підсумковий платіж в рахунок погашення боргу;
. кредит, при якому відбувається часткова амортизація кредиту з підсумковим «шаровим» платежем, тобто ...
