ика власності, що перераховуються в поточну вартість, шляхом прямої капіталюаціі або капіталізації за нормою віддачі
. Потенційний валовий дохід (ПВД). br/>В В
. Дійсний валовий дохід (ДВД)
ДВД = ПВД-ПТ, (1)
де ПТ - втрати від нездачі частині площі в оренду і неплатежів; встановлюються на підставі ринкової інформації, а не конкретного оцінюваного об'єкта.
. Операційні витрати (OF) - забезпечення і обслуговування здається в оренду об'єкта (страхування, податки на землю, майно; комунальні витрати; поточний і відстрочений (резерв фонду відшкодування) ремонт, управління майном; зарплата експлуатаційного та обслуговуючого персоналу, вивезення сміття), т. е. це періодичні витрати для нормального функціонування об'єкту і відтворення дійсного валового доходу.
. Чистий операційний дохід (ЧОД). br/>
ЧОД = ДВД-ОР (2)
. Грошовий потік після обслуговування боргу
ЧОД-ОД. (3)
. Грошовий потік після сплати податків
ЧОД-ОД-НЛГ. (4)
Прибутковий підхід вимагає достовірного прогнозу очікуваних доходів.
Відправною точкою прогнозів можна вважати поточний дохід, який повинен бути скоректований з урахуванням очікуваних змін ринку.
Основне джерело інформації для розрахунку поточного орендного доходу-діючі договори оренди нерухомості як оцінюваної, так і для об'єктів-аналогів.
Оренда - передача майна власником у володіння іншій особі на договірних умовах. Важливим елементом орендних оцінок є економічно обгрунтований склад і розмір орендних платежів. p align="justify"> Орендна плата - економічні відносини рівноправних партнерів - орендодавця і орендаря - з розподілу * новоствореної вартісне процесі використання орендованого майна.
Орендна плата (АП) складається з амортизаційних відрахувань на повне відновлення орендованого майна (крім землі) - (AM), коштів на капітальний ремонт об'єкта оренди (Ск), операційних витрат (ОР), частини прибутку, створюваної при використанні орендованого майна (Па).
Ам, Ск відповідно до їх призначення не включаються до складу чистого операційного доходу, який залежить від Па і співвідношення між контрактною і фактичної величинами операційного витрати (ОР).
Необхідний уважний аналіз договорів оренди нерухомості, у тому числі їх умов, структури та розміру орендної плати:
за типом орендної плати:
контрактна (за договором);
ринкова (найбільш ймовірна на відкритому ринку);
завьппенная (занижена) проти ринкової через особливих умов договору; процен...
