тна (наприклад, від виручки орендаря-підприємця).
за характером орендної плати
з постійною орендної плати;
із змінною орендною платою (зміна в певні моменти протягом терміну договору);
з індексованою орендною платою;
з процентною орендною платою - базової і плюс відсоток від підприємницького доходу орендаря.
за структурою орендної тати
валова оренда - всі витрати несе орендодавець;
абсолютно чиста оренда - всі витрати несе орендар;
В· чиста оренда - експлуатаційні витрати розподілені між орендодавцем та орендарем.
Дуже важливе зауваження - при розрахунку доходу треба вичленувати тільки той дохід, який дає нерухомість (її матеріальна складова) і не враховувати дохід від бізнесу, тобто підприємницької діяльності діючого підприємства.
Для прогнозних величин чистого операційного доходу використовується ретроспективні дані за 3-5 років. Припустимо, ми маємо такий ряд:
Годи19951996199719981999ЧОД, тис. руб.200195210220240
Можливі три варіанти розрахунку:
Проста середня (200 +195 + 210 + 220 + 240)/5 = 213 тис.руб.
Середня зважена (більше близьким до дати оцінки рокам надається більша вага як відношення числа років до початку періоду аналізу до суми чисел років періоду аналізу)
(200.1 +195.2 + 210.3 + 220.4 + 240.5)/15 = 220 тис.руб.
Якщо очікується збереження тенденції зміни доходу, то використовується регресійний аналіз
Тип завісімостіrзначенія у при х = 1, ....., 8 (роки) 12345678у = а + b * ху = 181,5 +10,5 * x0, 928192202,5213223,5234, 0244,5255265,5 у = а + b * 1пху = 190,84 +23,14 * ln (х) 0,82 В· -------- у = а * b xу = 183,64.1,05 x0, 93192,8202,4212,4223,0234,1245,6257,9270,7 у - а * х bу = 191,68 * з 0.1070,83 --------
Для розрахунків обрані залежності у = а + b * x і у = а. bx за величиною коефіцієнта кореляції.
Для прогнозних величин ЧОД можна прийняти будь-яку з цих двох залежностей або просту середню з них, поширивши розрахунок на потрібну кількість років вперед (звичайно не більше 5).
У прибутковому підході вартість нерухомості розраховується за формулою:
С = ЧОД/R
де R - коефіцієнт капіталізації.
Капіталізація доходу - це перерахунок потоку майбутніх доходів в єдину суму поточної вартості.
При цьому враховується:
В· сума майбутніх доходів;
В· час (терміни і трива...
