ру оренди. Збереження в ЕГРП запису про договір оренди не означає, що договір оренди не припинився.
. ВАС РФ вказав, що продавець (орендодавець) і покупець (орендар), укладаючи договір купівлі-продажу, припиняють на майбутній час зобов'язання щодо внесення орендної плати. При цьому, якщо згодом договір купівлі-продажу буде визнаний недійсним, орендні відносини між сторонами вважаються що не припинялися.
Слід зазначити, що деякі практичні аспекти реалізації цього роз'яснення поки не цілком зрозумілі. Так, наприклад, неясно, який буде термін «відновленої» оренди, якщо до моменту визнання договору купівлі-продажу недійсним «первісний» термін договору оренди закінчився. Видається, що необхідне внесення відповідних положень у ГК РФ.
. Покупець земельної ділянки - колишній орендар, обов'язок якого щодо внесення орендної плати припинилася, - до державної реєстрації переходу права власності на ділянку не є платником земельного податку і тому зобов'язаний відшкодувати продавцю (орендодавцю) витрати зі сплати цього податку.
Разом з тим оскільки публічно-правова освіта не сплачує земельний податок, то у випадку, якщо воно виступає продавцем (орендодавцем) земельної ділянки, до державної реєстрації переходу права власності на землю зобов'язання щодо внесення орендної плати з раніше укладеного між сторонами договору оренди зберігається. У цьому випадку зважаючи платності використання землі сторони не вправі встановити інший момент припинення обов'язку по внесенню орендної плати.
. У разі викупу орендованого нерухомого майна зобов'язання орендаря щодо внесення орендної плати припиняється з моменту сплати всієї викупної ціни, якщо інше не передбачено законом або угодою сторін. Разом з тим, якщо предметом договору оренди є земельна ділянка, судам наказано керуватися наведеними в попередньому пункті роз'ясненнями про припинення зобов'язання щодо внесення орендної плати.
. Якщо законом передбачено, що договір оренди щодо державного або муніципального майна може бути укладений тільки за результатами проведення торгів, то договір оренди названого майна, укладений на новий термін, також повинен бути укладений на торгах. В іншому випадку такий договір є нікчемним, так само як і угоду про продовження такого договору.
. При цьому обов'язковість проведення торгів не позбавляє орендаря державного або муніципального майна належного йому в силу статті 621 ГК РФ переважного права на укладення договору оренди на новий термін. Такий орендар незалежно від того, чи був він учасником зазначених торгів, має право вимагати в суді переведення на себе прав і обов'язків за укладеним на торгах договором.
Разом з тим, якщо орендодавець до укладення договору оренди з переможцем торгів запропонував орендарю укласти з ним договір оренди на умовах, запропонованих переможцем торгів, а орендар відмовився від укладення договору чи не прийняв цієї пропозиції в названий у ньому строк, суд розцінює це як зловживання правом і відмовляє такій орендарю в захисті його переважного права.
З проблем правового регулювання орендних відносин можна відзначити наступні.
Цивільний кодекс РФ чітко обумовлює, хто може бути стороною договору оренди або, точніше, хто вправі здавати майно в оренду. Згідно зі статтею 608 ГК РФ таке право є лише у власника або уповноваженої ним особи.
Тому перш ніж складати договір і вирішувати питання про термін, вартості та інших умовах оренди, потрібно перевірити правовстановлюючі документи на сподобався об'єкт. І звірити дані, зазначені в них, з даними орендодавця.
Для того, щоб визначити, хто є власником нерухомого майна, можна замовити виписку з Єдиного державного реєстру прав (оскільки згідно з п. 1 ст. 7 Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 21.07.1997 № 122-ФЗ «відомості, що містяться в Єдиному державному реєстрі прав, є загальнодоступними та надаються органом, що здійснює державну реєстрацію прав, у виписці міститься опис об'єкта нерухомості, зареєстровані права на нього, а також обмеження (обтяження) прав, відомості про існуючі правопретензій і заявлених у судовому порядку правах вимоги відносно даного об'єкта нерухомості.
Відповідно до п. 2 ст. 7 зазначеного Закону орган, який здійснює державну реєстрацію прав, повинен протягом п'яти робочих днів надати запитану інформацію заявнику або видати йому в письмовій формі вмотивовану відмову. Якого-небудь скороченого терміну для отримання виписки чинне законодавство не передбачає (на відміну, наприклад, від отримання виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб), хоча за допомогою посередників - третіх осіб (компаній, які пропонують відповідні послуги, у тому числі і в мережі Інтернет) можна придбати виписку з Єдиного державного реєстру прав за один робочий день.
Якщо ж орендодавцем виступає особа, яка не зазначена як власника в правовстановлюючих документах, потрібно обов'язково вимагати док...
