або виготовлені з використанням викрадених оригіналів.
. Продаж квартири декількома покупцями одночасно. У продавця є кілька екземплярів підроблених свідоцтв про власність, договорів купівлі-продажу та інших документів.
. Продаж незаконно присвоєної квартири (якщо договір купівлі-продажу або дарча на квартиру оформлені за допомогою погроз і насильства). Ситуація ускладнюється тим, що документи можуть бути бездоганними за змістом.
. Продавець, отримавши гроші від покупця, відмовляється виписатися з квартири, тим самим залишаючи собі право на проживання в ній, використовуючи протиріччя між нормами законодавства.
. Продається приватизована квартира, що належить на праві власності кільком особам. Один з них може привласнити всю суму вартості квартири і сховатися.
Незалежно від того, чи є підозра про можливе обмані, при здійсненні операцій, пов'язаних з купівлею-продажем квартир, слід самим ретельним чином вивчити документи, передусім встановлюють право власності на житло, навести довідки в Департаменті муніципального житла, РЕУ, паспортному столі. Корисною може бути і бесіда з сусідами.
Для здійснення угоди з приватизованою квартирою (вперше продающейся) покупець повинен вимагати від продавця такі документи:
свідоцтво про власність на житло;
договір передачі житла у власність;
довідку з бюро технічної інвентаризації, в якій вказана інвентаризаційна вартість квартири (форма 11А);
довідку з РЕУ про відсутність заборгованості по платежах;
виписку з будинкової книги;
копію фінансового особового рахунку;
якщо у квартирі прописані неповнолітні діти, то необхідна згода органів опіки та піклування і свідоцтво про народження дітей.
Якщо продавець - не перший власник квартири, документом, що підтверджує його право власності на квартиру, служить договір купівлі-продажу, дарування та ін.
Наступна стадія після перевірки документів на їх справжність та відповідність змісту вимогам законодавства - посвідчення договору в нотаріальній конторі.
Нотаріус вимагає довідку форми 11-а з БТІ, що підтверджує наявність об'єкта угоди в натурі, приналежність його даній особі, в якій міститься короткий опис квартири або кімнати, вказана їх інвентаризаційна вартість (підстава для визначення розмірів держмита і прибуткового податку), представлена ??інформація про наявні обмеження угод з ними (арешт, заборона).
У ст.56 Основ законодавства РФ про нотаріат сказано, що посвідчення договорів про відчуження квартири проводиться за місцем її знаходження. Тому потенційному покупцеві варто подумати, перш ніж зважитися на покупку квартири, продавець якої на підтвердження свого права власності на квартиру пред'являє договір купівлі-продажу, посвідчений нотаріусом з іншої місцевості.
Нарешті, договір повинен бути зареєстрований в Департаменті муніципального житла, без чого угода не може вважатися ув'язненої.
У практиці нерідко трапляються спроби продажу квартир з начинкою raquo ;, коли продавець не попереджає покупця про можливі претензії третіх осіб на житлоплощу. Найбільш часто це пов'язано з продажем квартир, які приватизувалися без включення в договір передачі житла у власність неповнолітніх дітей, просякнутих на момент приватизації в цих квартирах.
У Законі РФ Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації не відображені положення про право неповнолітніх членів сім'ї на приватизоване житло. Це тепер виправлено Примірним положенням про безкоштовну приватизацію житлового фонду в Російській Федерації raquo ;, затвердженим рішенням колегії Комітету РФ по муніципальному господарству від 18 березня 1993р. N 4 і схвалено Постановою Уряду РФ від 26 листопада 1993р. N одна тисяча двісті тридцять вісім.
У Примірне положення встановлено, що неповнолітні діти, які проживають разом з наймачами, і є членами його сім'ї або колишніми членами сім'ї, які з повнолітніми користувачами вправі стати учасниками спільної власності на це приміщення. Відмова від включення неповнолітніх в число учасників спільної власності на приватизоване житлове приміщення може бути здійснений опікунами та піклувальниками, у тому числі батьками і усиновлювачами неповнолітніх, тільки при наявності дозволу органів опіки та піклування.
Наслідком неуважності Департаменту муніципального житла став той факт, що у практиці судів досить часто зустрічаються суперечки з приводу визнання угод купівлі-продажу квартир недійсними по тому підставі, що при приватизації квартир були порушені права неповнолітніх...
