исновок, що пред'явлення позову про визнання права власності на об'єкт нерухомості в даному випадку є досить ефективним способом захисту прав, при цьому необхідно подбати про своєчасне застосування забезпечувальних заходів у вигляді арешту на спірну нерухомість.
Певну проблему представляють довіреності, видані особами, що містяться в місцях позбавлення волі.
Згідно з п. 3 ст. 185 ГК РФ до нотаріально посвідчених довіреностей прирівнюються, зокрема, довіреності осіб, які перебувають у місцях позбавлення волі, посвідчені начальником відповідного місця позбавлення волі.
Найчастіше такі довіреності бувають неправильно оформлені (не вказані необхідні реквізити, відсутній посвідчувального напис, зміст довіреності не дозволяє встановити, що ж насправді мається на увазі). Також зустрічаються випадки підробки подібних довіреностей. У даній ситуації угода, укладена за підробленою довіреністю, є нікчемним, отже, може бути заявлений позов про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину.
Іншим масивом ситуацій, при яких часто допускаються порушення прав (а іноді і шахрайства), є задатки. Завдатком визнається грошова сума, що видається однією з договірних сторін у рахунок належних з неї за договором платежів іншій стороні, на доказ укладення договору і в забезпечення його виконання (п. 1 ст. 380 ЦК України). У практичній діяльності завдаток (іноді інші способи забезпечення: «гарантійний внесок», «забезпечувальна сума» і т.п.) передається під час підписання попереднього договору купівлі-продажу в забезпечення обов'язків за висновком основного договору.
Поширеною проблемою при укладанні попереднього договору і передачі задатку є ситуація, коли термін попереднього договору закінчується, а жодна з сторін не виявляє волю на укладення основного дого?? ора, при цьому продавець не повертає або відмовляється повернути завдаток. У даному випадку відповідно до п. 6 ст. 429 ГК РФ зобов'язання, передбачені попереднім договором, припиняються. Правові підстави для утримання переданої покупцем суми у продавця відсутні, і відповідно до п. 1 ст. 1102 ДК РФ він як особа, яка без встановлених законом, іншими правовими актами або угодою підстав придбало або зберегло майно (набувач) за рахунок іншої особи (потерпілого), зобов'язаний повернути останньому безпідставно придбане або заощаджене майно (безпідставне збагачення), тобто суму завдатку.
Як уже згадувалося вище, ситуації бувають, різні, в деяких достатньо пояснити перспективи судового стягнення і продавець повертає гроші, іноді доводиться звертатися до суду і тільки після винесення рішення у продавця з'являється стимул повернути гроші, в крайніх випадках доводиться звертатися в правоохоронні органи із заявою про порушення кримінальної справи за ст. 159 КК РФ.
Необхідно відзначити, що з 2009 р реєструючий орган - Федеральна реєстраційна служба РФ ввела правило, згідно з яким свідоцтва про державну реєстрацію права власності у власника при здійсненні угоди не вилучаються, також на них не ставиться відмітка про погашення.
При передачі завдатку, на нашу думку, слід керуватися наступними правилами. 1. Не передавати завдаток в занадто великій розмірі (хоча в деяких ситуаціях це доводиться робити, наприклад, при купівлі дорогого житла). 2. Найуважнішим чином вивчити документи на об'єкт нерухомості, так як не виключена можливість надання підроблених документів. 3. Отримати виписку з Єдиного реєстру прав на нерухоме майно, по-перше, тим самим можна переконатися в істинності представлених документів, а, по-друге, у разі виникнення спору суд, швидше за все, буде виходити з сумлінності особи, яка отримала виписку. Так як державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права, зареєстроване право на нерухоме майно може бути оскаржене лише у судовому порядку (абз. 2 п. 1 ст. 2 ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним»).
Ринок нерухомості на сьогоднішній день є ласим шматком для охочих нечесно заробити, проте дотримання певних правил допоможе звести до мінімуму ризики, можливі при здійсненні операцій з нерухомістю. Як показує практика, більшість великих агентств нерухомості, використовуючи у своїй діяльності відпрацьовані технології проведення угод, не часто стикаються з серйозними випадками шахрайства. Також слід зазначити, що краще попередити неправомірні дії контрагента, чим надалі в судовому порядку відновлювати свої порушені права, оскільки на це йде чимало часу і коштів.
Висновок
За деякими оцінками, близько 30% пропозицій про продаж житла спроби вчинити незаконні оборудки. Найпоширеніші з них:
. Продаж квартири обличчям, які є її власником. Документи на квартиру можуть бути або підроблені,...
