ідключення до міських інженерних мереж, витрати, пов'язані з правом використання землі під час будівництва).
Оцінюваний об'єкт нерухомості знаходиться в житловому п'ятиповерховому будинку, площа цього об'єкта становить 49,1 м 2. Площа земельної ділянки під даним об'єктом становить 3100,5 м 2, загальна площа будинку 5200 м 2. Отже, на 1 м 2 забудови доводиться 0,6 м 2 земельної ділянки. Таким чином, земельна ділянка, що припадає на оцінюваний об'єкт становить 29,46 м 2 (частка земельної ділянки під даним об'єктом становить 0,02).
Виходячи з вищевикладеного, вартість земельної ділянки не береться до уваги при розрахунку загальної вартості об'єкта оцінки.
Так як кошторисна документація на об'єкт оцінки відсутня, визначення повної відновної вартості будівлі (ПВС) виробляємо на основі питомих вартісних показників на одиницю об'єму (укрупнених показників відновної вартості) в рівні кошторисних цін. Для розрахунку вартості нового будівництва об'єкта використовуємо збірники укрупнених показників відновної вартості:
Житлові та громадські будівлі і будівлі і споруди комунально-побутового призначення lt; # 35 src= doc_zip25.jpg / gt ;, (2.4)
де V - будівельний об'єм об'єкта нерухомості;
З од - вартість одиниці виміру будівельного об'єму в цінах, визначається за відповідним збірника УПВС;
П ki - твір поправочних коефіцієнтів, що враховують відміну технічних характеристик оцінюваного об'єкта від аналога;
І69-84 - індекс переходу від цін базисного рівня до цін на 01.01.84 р - 1,2; територіального коефіцієнта до індексів по галузях народного господарства, галузями промисловості і напрямками у складі галузей, що враховує особливості зміни кошторисної вартості СМР для м Москви - 1. Підстава - Постанова Держбуду №94 від 11.05.83 р «Про затвердження індексів зміни кошторисної вартості СМР і територіальних коефіцієнтів до них для перерахунку кошторисних розрахунків будівництв »;
І84-91 - індекс переходу від цін 1984 до цін на 01.01.91 р з урахуванням індексу зміни кошторисної вартості СМР - 1,65; територіального коефіцієнта до індексів по галузях народного господарства, галузями промисловості і напрямками у складі галузей, що враховує особливості зміни кошторисної вартості СМР для м Москви - 1,01. Підстава - Постанова Держбуду № 14-Д від 06.09.1990 р «Про індекси зміни вартості БМР і інших робіт і витрат у будівництві»
І91-13 - індекс переходу від цін 1991 до поточних цін.
Визначимо поправочні коефіцієнти, враховують відмінність технічних характеристик оцінюваного об'єкта від аналога (табл. 7).
Таблиця 7. Визначення поправочних коефіцієнтів
Технічна характерістікаОб'ект-аналог ТОВ ??laquo; Лідер-Гранд Поправочний коефіцієнт (К ki) Кількість етажей551,0Назначеніе торговляторговля1,0Площадь, м 2 11349,10,9Висота, м32,700,9Группа капітальностіII1,0Від внутрішньої отделкіпростаяпростая1,0
Отже, твір поправочних коефіцієнтів одно:
(2.4).
Площа об'єкта нерухомості - 49,1 м2. Вартість одиниці об'єму будівлі в цінах, визначеною по УПВС №28, дорівнює 152 руб.
У додаткові витрати включимо вартість розробки та узгодження проекту на рівні 5% від повної відновної вартості будівлі; а також витрати на покупку потужностей по теплу та електроенергії, які приймемо на рівні 9,8% від величини відновної вартості будівлі в цінах 2013
Також необхідно враховувати прибуток підприємця (ПП), яка є, в основному, функцією ризику і залежить від конкретних ринкових умов. В залежності від сформованої ринкової практики ПП оцінюють як відсоток від різних складових частин вартості нового будівництва, але при цьому абсолютне значення його змінюватися не повинно. Ця величина приймається на рівні 15% від величини всіх витрат будівництва. Розрахуємо повну відновну вартість об'єкта нерухомості (табл. 8).
Таблиця 8. Розрахунок повної відновної вартості об'єкта нерухомості ТОВ ??laquo; Лідер-Гранд
НаіменованіеСумма, руб.Стоімость е?? ВНДЦ об'єму будівлі в цінах р (УПВС №28, Таблиця 43, б) 152Строітельний обсяг, куб.м132,57Проізведеніе поправочних коеффіціентов0,81 Відновлювальна вартість будівлі в цінах I 36322,02Індекс переходу від цін базисного рівня до цін на 01.01.84 г.1,2 Відновлювальна вартість будівлі в цінах II43586,43Індекс переходу від цін базисного рівня до цін на 01.01.91 г.1,67 Відновлювальна вартість будівлі в цінах III72789,34Восстановітельная вартість будівлі на дату оцінки (31.12.2013 р) 5 659 371,1 Додаткові витрати, необхідні для того, щоб довести будівлю до стану ринкових вимог і рівня завантаження приміщень (5% Ч5659371,1 + 9,8% Ч5659371,1=837 586,91) 837 586,9...
