1Восстановітельная вартість будівлі на дату оцінки (31.12.2013 р) з урахуванням додаткових затрат6 496 958Налог на додану вартість, руб. (18%) 1. 169 452,4Прібиль підприємця, руб. (15%) 974 543,7Полная відновна вартість на дату оцінки, руб.8 640 954,1
Таким чином, повна відновна вартість будівлі ТОВ ??laquo; Лідер-Гранд дорівнює 8640954 рублів.
Щоб розрахувати остаточну вартість адміністративної будівлі, згідно витратного підходу, за формулою (2.4), необхідно з повною відновної вартості відняти суму накопиченого зносу.
Етап 3. Визначення відновної вартості з урахуванням зносу для отримання залишкової вартості об'єкта
Для визначення фізичного зносу використовуємо нормативний метод (для житлових будинків). Нормативний метод розрахунку фізичного зносу припускає використання різних нормативних інструкцій міжгалузевого чи відомчого рівня. Як приклад таких інструкцій можна назвати Правила оцінки фізичного зносу житлових будинків ВСН 53-86 Госгражданстроя (Державний комітет по цивільному будівництву і архітектурі при Держбуді СРСР. Москва, 1990), застосовувані Бюро технічної інвентаризації в цілях оцінки фізичного зносу житлових будинків за технічної інвентаризації, плануванні капітального ремонту житлового фонду незалежно від його відомчої належності.
Фізичний знос будівлі слід визначати за формулою:
, (2.5)
Де - фізичний знос будівлі,%; i - фізичний знос i-го конструктивного елемента,%; i - коефіцієнт, що відповідає частці відновлювальної вартості i-гo конструктивного елемента в загальній відновної вартості будівлі;
n - кількість конструктивних елементів у будинку.
Частки відновної вартості окремих конструкцій, елементів і систем у загальній відновної вартості будівлі (у відсотках) зазвичай приймають за укрупненими показниками відновної вартості житлових будівель, затверджених у встановленому порядку.
Питома вага окремих конструктивних елементів у відсотках узятий на підставі розрахунків за відповідними збірниками УПВС і скоригований відповідно до реальної конструктивною схемою і змінами в об'ємно-планувальному рішенні і обробці оцінюваного об'єкта в порівнянні з об'єктом аналогом. Оздоблювальні роботи скоректовані по нормативному віком з урахуванням конструктивних рішень і наявних поліпшень (табл. 9).
Таблиця 9. Оцінка фізичного зносу будівлі
Найменування конструктивних елементовФактіческій вік (рік побудови - 1963) Нормативний срокФізіческій знос F i,% Фундаменти5015033,33Стени і перегородки5015033,33Перекрытия5015033,33Крыши5015033,33Полы72528Проемы5012041,67Отделочные работи41526,67Внутренніе санітарно-технічні роботи та електроосвітлювальні устройства41526,67Прочіе работи42020
Проведемо підсумковий розрахунок фізичного зносу будівлі (табл. 10).
Таблиця 10. Підсумковий розрахунок фізичного зносу будівлі
Найменування конструктивних елементовУдельний вага кожного елемента по УПВС,% Питома вага кожного елемента по ВСН 53-86,% Розрахунковий питома вага елемента, li Ч100% Середньозважене значення фізичного зносу,% Фундаменти331Стени і перегородкистены287320,446,81перегородки277,562,52Перекрытия14144,67Крышиконструкции криші2751,50,5кровельное покрытие250,50,17Полы12123,36Проемыокна12485,762,4двери526,242,6Отделочные работи10102,67Внутренніе санітарно-технічні роботи та електроосвітлювальні устройства16164,27Прочіе работи330,6ІТОГО31,57
Отриманий результат округляємо до 1%, фізичний знос будівлі - 32%.
Отримуємо суму зносу:
=2765 105,2
Визначаємо вартість адміністративної будівлі, згідно витратного підходу, за формулою (2.2):
Таким чином, ринкова вартість об'єкта на дату оцінки, розрахована витратним підходом, становить: 5875849 рублів.
Визначення вартості оцінюваного об'єкта нерухомості порівняльним підходом
Даний підхід визначає ринкову вартість на основі аналізу недавніх продажів об'єктів нерухомості, які схожі з оцінюваним об'єктом по фізичних характеристиках, використанню, доходу. Даний підхід до оцінки вартості передбачає, що ринок встановить для оцінюваного об'єкта вартість тим же чином, що і для порівнянних конкурентних об'єктів.
Основні етапи оцінки нерухомості порівняльним підходом:
· вивчення стану та тенденції розвитку ринку нерухомості (того сегмента), до якого належить даний об'єкт. Виявлення об'єктів нерухомості, найбільш порівнянних з оцінюваним;
· збір і перевірка інформації по об'єктах-аналогах; вносяться поправки в ціни продажів (пропозицій) порівнянних а...
