ового будинку. Приміщення належить на правах власності ТОВ «Лідер-Гранд». Поточне використання приміщення - нежитлове приміщення адміністративного призначення. Адреса оцінюваного об'єкта - г. Москва, ул. Яблочкова, д. 8 (табл. 4).
Таблиця 4. Площі і об'єми приміщення (по зовнішньому обміру)
Найменування частин будови і прістроекПлощадь, м 2 Висота, мОб'ем, м 3 Магазін49,12,7132,57
Рік побудови будівлі 1 963 Поверховість 5 (табл. 5). Благоустрій приміщення представлено в таблиці 6.
Таблиця 5. Конструктивні елементи приміщення
Конструктивний елементОпісаніефундаментиб/ленточнийнаружние стіни (матеріал) та їх обробка цегляні, перегородки (матеріал) ж/бетонні плити перекриття (матеріал) ж/бетонні плити підлоги кахельна пліткапроеми віконні подвійні створні, забарвлення прорізи дверні філенчатиевнутренняя обробка стенобоі , побелкаотделка стель побілка, підвісна Таблиця 6. Благоустрій приміщення
вид благоустройстватіпвід опалення центральне наявність водопостачання центральне наявність електропостачання (тип проводки) прихований наявність каналізації скидання в міську мережу наявність гарячого водопостачання центральне
Аналіз на найбільш ефективне використання дозволяє визначити найбільш прибуткове та конкурентне використання об'єкта нерухомості - то використання, якому відповідає максимальна вартість об'єкта.
Сучасна ситуація на ринку нерухомості полягає в тому, що найбільша увага приділяється інвестиційним проектам будівництва офісних будівель і житла. Місце розташування земельної ділянки підходить для розміщення офісних і торгових площ.
Об'єкт оцінки розташований в СВАО Бутирській районі міста:
· район має розвинену офісну, торгівельну інфраструктуру;
· район має високий ступінь комерційної привабливості, про що свідчать порівняно високі ціни на офісні та торгові приміщення.
Беручи до уваги поточний стан ринку нежитлових приміщень, слід зауважити, що найбільш ефективним і ймовірним використанням об'єкта серед економічно доцільних варіантів (офіси, торгові площі, житло) є його використання в якості торговельних приміщень. Використання ж площ об'єкта має бути комплексним. В даний час вся площа оцінюваного приміщення зайнята і використовується за цільовим призначенням.
Визначення вартості об'єкта нерухомості витратним підходом
Витратний підхід передбачає оцінку майнового комплексу, що складається із земельної ділянки і створених на ньому поліпшень, на основі розрахунку витрат, необхідних при його відтворенні на конкретну дату (дату оцінки). При цьому необхідно враховувати знос (знецінення) оцінюваних поліпшень з часом експлуатації під впливом різних факторів.
Основні етапи процедури оцінки при застосуванні даного підходу:
. Визначення вартості придбання або довгострокової оренди вільної ділянки землі аналогічного за характеристиками і розташуванню, розглянутому ділянці;
. Визначення відновної вартості поліпшень (будівель, споруд, об'єктів благоустрою), що знаходяться на ділянці;
Під відновною вартістю розуміється оцінювана вартість будівництва в поточних цінах, на дійсну дату оцінки точної копії оцінюваного будинку з таких же матеріалів, дотримуючись такі ж стандарти, за таким же проектом, такий же планування, що має всі недоліки, абсолютну відповідність і знос, як оцінюване споруду.
. Визначення додаткових витрат, необхідних для того, щоб довести будівлю до стану ринкових вимог і рівня завантаження приміщень;
. Визначення величини фізичного, функціонального і зовнішнього зносу об'єкта нерухомості;
. Визначення відновної вартості з урахуванням зносу для отримання залишкової вартості об'єкта.
Загальна формула витратного підходу має вигляд:
(2.2)
Де З затр - вартість об'єкта оцінки;
З зем - вартість земельної ділянки;
З нс - вартість нового будівництва;
ПП - прибуток підприємця;
І - накопичений знос.
, (2.3)
Де ПІ - прямі витрати, кошторисна вартість або договірна ціна, тобто та сума, яка буде сплачена інвестором підряднику за реалізацію проекту на основі договору підряду: ПІ=С кошторисів;
КІ - непрямі витрати, тобто витрати інвестора, пов'язані з будівництвом, які не можуть бути включені в договірну ціну (вартість розробки та узгодження проекту, витрати на отримання права забудови та п...
