.д.
ПВД = 797 * 0,9 = 717 тис. руб.
Другий етап. Оцінюються передбачувані втрати від недовикористання об'єкта нерухомості і втрати при зборі платежів. Зменшення ПВД на величину втрат дає величину дійсного валового доходу:
ДВД = ПВД - Втрати.
ДВД = 717-0 = 717 тис. руб.
Третій етап. Розраховуються передбачувані витрати з експлуатації оцінюваної нерухомості. Періодичні витрати для забезпечення нормального функціонування об'єкту і відтворення доходу називаються операційними витратами.
Операційні витрати прийнято ділити на:
• умовно-постійні витрати;
• умовно-змінні, або експлуатаційні витрати;
• витрати на заміщення, або резерви.
До умовно-постійних належать витрати, розмір яких не залежить від ступеня експлуатаційної завантаженості об'єкту і рівня надаваних послуг (наприклад, страхові платежі).
До умовно-змінних відносяться витрати, розмір яких залежить від ступеня експлуатаційної завантаженості об'єкту і рівня надаваних послуг. Основними умовно-змінними витратами є комунальні витрати, витрати на утримання території, витрати на управління, зарплата обслуговуючому персоналу і т.д.
До витрат на заміщення відносяться витрати на періодичну заміну швидкозношуваних компонентів поліпшення будівлі (зазвичай до таких компонентів відносять покрівлю, покриття підлоги, санітарно-технічне обладнання, електроарматуру). У розрахунку мається на увазі, що гроші на це резервуються, хоча більшість власників нерухомості в дійсності цього не робить. Якщо власник планує заміну зношуються компонентів протягом терміну володіння, то такі відрахування необхідно враховувати при розрахунку вартості нерухомості методом капіталізації доходів.
Цей метод застосовується для визначення поточної вартості тих майбутніх доходів, які принесуть використання об'єкта нерухомості та можлива його продаж.
Визначення обгрунтованої ринкової вартості з використанням методу дисконтування грошових потоків можна розділити на кілька етапів:
Перший етап. Складається прогноз потоку майбутніх доходів у період володіння об'єктом нерухомості.
Другий етап. Розраховується вартість оцінюваного об'єкта нерухомості на кінець періоду володіння, тобто вартість передбачуваного продажу (Реверсії), навіть якщо насправді продаж не планується. p> Третій етап. Виводиться ставка дисконту для оцінюваної нерухомості на існуючому ринку.
Четвертий етап. Майбутня вартість доходів у період володіння і прогнозованої вартості реверсії приводиться до поточної вартості. Виходить формула:
Вартість нерухомого майна = Поточна вартість періодичного потоку доходу + Поточна вартість реверсії
Метод угод
Процес відбору зіставних компаній:
1. Було розглянуто 3 компанії, подібні з оцінюваної. p> 2. Проаналізовано вся наявна інформація і основні критерії відбору (галузеве схожість, розмір, пер...
