лість) їх отримання;
В· величина коефіцієнта капіталізації.
Поняття коефіцієнта капіталізації включає в себе дохід на капітал (return on capital) і відшкодування капіталу (return of capital; capital recovery).
Дохід на капітал [віддача (yield)] - це компенсація, яка повинна бути виплачена інвестору за цінність грошей з урахуванням фактора часу і ризик, тобто за використання грошових коштів протягом певного часу.
Відшкодування капіталу означає погашення суми початкового вкладення. Суму доходу на капітал і відшкодування капіталу назвемо поверненням капіталу. p align="justify"> Підкреслимо, що типовий інвестор в приносить дохід нерухомість має своєю метою отримати дохід, порівнянний з доходами від вкладення грошей в аналогічний за ризиком проект.
Інвестиційний капітал повинен бути повернутий у розмірі вкладених коштів разом з винагородою за його використання.
Повернення інвестицій складається з відшкодування інвестованого капіталу і доходу на інвестований капітал. Для кількісного вираження повернення інвестицій використовуються вимірювачі, звані нормами повернення. p align="justify"> Розрахунок вартості нерухомості може виконуватися методами прямої капіталізації і капіталізації за нормою віддачі (дисконтування грошових потоків).
Оцінка нерухомості методом капіталізації доходу
Даний метод використовується тільки при дохідної нерухомості, тобто такої нерухомості, єдиною метою якої є отримання доходу.
Доходи від володіння нерухомістю можуть надходити у вигляді:
поточних і майбутніх грошових надходжень (у т.ч. періодичних платежів);
поточної і майбутньої економії на податках;
доходів від приросту вартості нерухомості, отриманих при її продажу в майбутньому або заставу під іпотечний кредит;
податкових заощаджень від продажу, обміну або дарування цього майна в майбутньому;
інших можливих грошових надходжень і вигод.
Метод капіталізації доходу грунтується на 3-х принципах оцінки нерухомості:
. Принцип очікування. Даний принцип характеризує точку зору покупця на майбутні роки і їх справжню вартість. Виходячи з цього принципу ринкова вартість визначається як поточна вартість майбутніх вигод, що випливають з прав володіння чи інших майнових прав на даний об'єкт. В основі принципу лежить теорія зміни вартості грошей у часі. p align="justify">. Принцип попиту та пропозиції. Даний принцип характеризує точку зору ринку на вартість об'єкта. Виходячи з цього принципу можна визначити як самі потоки грошових коштів та їх ставлення до вартості, так і тенденції їх зміни. p align="justify"> Принцип стверджує, що цін...
