жні час представлено багато, з чого можна зробити висновок про вартість об'єкта оцінки за ринковою вартістю об'єктів-аналогів. 9 аналогів достатнє число для визначення ціни цим методом.
Для розрахунку вагових коефіцієнтів застосовується метод розстановки пріоритетів.
При цьому порівнюються пари зіставних продажів на основі оцінки їх впливу на підсумкову вартість об'єкта оцінки. За даними прийнятої системи порівнянь формується квадратна матриця А=| | | |, де - числова міра, що визначає ступінь переваги впливу на результат оцінки одного методу оцінки (Xi) над іншим (Xj). Порівняння наводимо в таблиці 10.
- {1,5 якщо Xi> Xj; 1,0 якщо Xi=Xj; 0,5 якщо Xi
Таблиця 10. Матриця
ЗпСпДп? Питома весЗп11, 50,530,375 СП0, 510,520,25 дП1, 50,5130,375? 81
Разом ціна у відповідність такого зважування розраховуємо: скориговану ціну за кожним методом множимо на ваговий коефіцієнт для нього, результат підсумовуємо:
Таблиця 11 . Розрахунок ринкової вартості об'єкта нерухомості
Підходи до оцінки недвіжімостіСтоімость, тис. руб.Весовой коеффіціентЗатратний метод8950, 70,375 Порівняльний метод8771, 80,25 Прибутковий метод7464, 30,375 Ринкова вартість 1
Визначаємо ринкову вартість використовуючи вагові коефіцієнти:
, 7 * 0,375 +8771,8 * 0,25 +7464,3 * 0,375=8348,57 тис. руб.
Оскільки метою оцінки є визначення заставної вартості, то визначаємо її. Ліквідність об'єкта висока, тому призначаємо відсоток застави рівним 60%.
Таким чином, заставна вартість складає 0,6 * 8348,57= 5009,14 тис. руб.
5. Розрахунок кредиту і зобов'язань під заставу оціненого об'єкта нерухомості
При розрахунку суми кредиту використовується процедура андеррайтингу, основною метою якої є виявлення здатності позичальника погасити кредит та достатності заставного забезпечення.
У курсовому проекті зупинимося на аналізі заставного забезпечення кредиту. Сума кредиту буде прийматися рівною заставної вартості нерухомості.
Зобов'язання по кредиту являють собою суми виплат в рахунок погашення кредиту. Погашення кредиту включає погашення основної суми кредиту та відсотків за його користування. Графіки погашення кредиту можуть бути різних видів, наприклад, з рівновеликими виплатами (включають погашення основної суми та відсотків) і з фіксованим платежем основної суми кредиту і т.д.
Для розрахунку сум рівновеликих виплат використовується формула:
(4)
де РМТ - виплати по кредиту, р.;
Табл. 12. Розрахунок виплат по кредиту, руб.
МесяцОстаток по кредиту на початок месяцаПроцент за користування кредітомВиплати по кредітуОстаток боргу на кінець месяцаВсегов т.ч.основной суммыпроцентов15009,1487,65995257,3979196169,737969687,659954839,4020324839,4020384,68953553257,3979196172,708384184,689535534666,69364634666,69364681,66713881257,3979196175,730780881,667138814490,96286544490,96286578,59185014257,3979196178,806069578,591850144312,15679654312,15679675,46274393257,397919...
