ивабливому місці для торгового будівлі, так як знаходиться на головній вулиці, є парковка. Приймаємо 100/35=3,5%
Безризикова ставка становить 6% на 2013 р. в Центральному Банку РФ.
Відсоток ризику низької ліквідності невеликий, так як об'єкт оцінки знаходиться в задовільному стані, може експлуатуватися ще тривалий час; знаходиться у віддаленому районі, де немає аналогічного центру, а так же розташований на головній вулиці міста, що полегшує транспортну доступність і робить об'єкт досить швидко ліквідним. Приймаємо 4%.
Ставка ризику вкладення в нерухомість становить 4%.
Розрахунок ведемо за формою таблиці 9
Таблиця 9. Розрахунок коефіцієнт капіталізації
Складові До кап Значення,% Безризикова ставка6Ріск низькою ліквідності3Ріск вкладення в недвіжімость4Ріск інвестиційного менеджмента3Норма повернення капітала5Ітого До кап 21
Результат вартості об'єкта з використанням дохідного підходу, використовуючи формулу 3:
С дп =ЧОД / К кал. =1225,08 / 0,21=5833,71 тис. руб.
4. Зведення вартісних показників в підсумкову оцінку вартості нерухомості
Після визначення вартості нерухомості трьома підходами до оцінки, необхідно звести отримані вартісні показники в підсумкову оцінку вартості об'єкта з використанням методу середньозваженого значення відповідно до якого, результату, отриманому по кожному із застосованих підходів до оцінки, присвоюється ваговий коефіцієнт. При цьому слід враховувати, що кожен з підходів має свої сильні і слабкі сторони при застосуванні до конкретної ситуації. Основні елементи порівняння: відповідність цілям оцінки, достовірність і достатність використовуваної для аналізу інформації, відповідність оцінюваного типу і характеру використання нерухомості.
Для визначення вагового коефіцієнта необхідно знати позитивні і негативні сторони кожного з методів.
Гідність витратного методу полягає в можливості оцінки на малоактивних ринках та оцінці спеціалізованої нерухомості. Недолік: існує принципова відмінність між витратами та ринковою вартістю, можна витратити велику кількість коштів на створення об'єкта, але в наслідок не отримати прибутку через нераціональне його розташування, управління або інших факторів.
Гідність дохідного методу: він відображає уявлення інвестора про нерухомість, тобто якість нерухомості визначається як основний ціноутворюючий фактор. Недоліки наступні: не для всіх об'єктів можна застосувати; підхід заснований на прогнозах.
У порівняльного методу позитивною стороною є те, що він відображає ставлення ринку до об'єкта оцінки.
Негативною - відсутність існуючих навіть двох абсолютно подібних об'єктів.
Беручи до уваги все вищевикладене, а саме те що витратний метод не дуже доцільний в даному випадку так як оцінюване будівля призначена для торгового будівлі і розташоване у віддаленому районі, ринок тут дуже мінливий і ціна на будівництва постійно змінюється . Прибутковий метод доцільний внаслідок того, що такі будівля приносить високий дохід. Порівняльний же метод ефективний, схожих об'єктів на ринку в справ...
