ься:
) відсутність законодавчого визначення поняття «кадастрова вартість»;
) відсутність чіткої позиції щодо того, яка модель оцінки застосовується масова або індивідуальна;
) відсутність коригувань на помилки масової оцінки;
) прорахунки в організації робіт по створенню методичного забезпечення кадастрової оцінки землі;
) недоліки кадастрових методик;
) проблеми узгодження результатів кадастрової оцінки;
дії органів влади суб'єктів російської федерації про відношенні результатів кадастрової оцінки землі;
) проблеми виконавців робіт із Козине;
) недосконалість експертизи результатів Козине;
) проблеми визначення ставок земельного податку органами муніципальної влади [35, с.59].
Розглянемо всі перераховані аспекти.
. Відсутність законодавчого визначення поняття «кадастрова вартість». До цих пір в законодавчих документах немає визначення поняття «кадастрова вартість». Це призводить до всіх тих недоліків, які перераховані вище. Спочатку, на думку, авторів реформи земельного оподаткування, кадастрова вартість як база оподаткування повинна була проставляти собою якусь адвалорну величину, визначену на основі ринкової вартості, але при цьому бути дещо менше її, щоб уникнути можливих помилок. Однак у силу ряду причин (в основному відомчих розбіжностей) законодавчого визначення кадастрової вартості, як якоїсь адвалорної величини, дано не було.
Податковий кодекс Російської Федерації визначає кадастрову вартість як базу оподаткування, без розкриття суті цього поняття (стаття 390). У Земельному кодексі Російської Федерації вказуються технічні параметри оцінки кадастрової вартості, але не дається її змістове визначення: «Для встановлення кадастрової вартості земельних ділянок проводиться державна кадастрова оцінка земель». Можливість трактування кадастрової вартості як адвалорної величини досить нечітко прописана у Земельному кодексі Російської Федерації, де в статті 66 сказано, що випадках визначення ринкової вартості земельної ділянки кадастрова вартість земельної ділянки встановлюється у відсотках від його ринкової вартості ». Проте дані відсотки не визначені досі, що дає можливість особам відповідальним за методологію оцінки заявляти, що раз відсотки не визначені, то кадастрова вартість може бути як вище, так і нижче ринкової вартості і складати і 100, і 400% ринкової вартості.
Така позиція ускладнює, а іноді унеможливлює оспорювання в судах свідомо абсурдних результатів кадастрової оцінки землі за формальними ознаками, оскільки ніде не сказано, дорівнює чи кадастрова вартість 100% ринкової вартості чи ні.
Чи не вирішує питання з визначенням кадастрової вартості і її співвідношенням з ринковою вартістю і туманна фраза з Федерального стандарту (ФСО) № 2: «При визначенні кадастрової вартості об'єкта оцінки визначається методами масової оцінки ринкова вартість, встановлена ??і затверджена відповідно до законодавства, що регулює проведення кадастрової оцінки », оскільки з неї випливає, що кадастрова вартість є синонімом ринкової вартості, а це прямо суперечить наведеній вище статті 66 Земельного кодексу Російської Федерації.
Дивина і суперечливість цієї фрази полягає ще й у тому, що результати, отримані методами масової оцінки (у ФСО не розкривається, що слід розуміти під масовою оцінкою - оцінку на основі побудови математичних залежностей або просто одномоментну оцінку великої кількості об'єктів), не можна однозначно прирівнювати до ринкової вартості в силу тих чи інших похибок розрахунку за формулами і неможливість повного обліку в математичній чи іншої моделі всіх факторів, що впливають на ринкову вартість. Крім того, при масовій оцінці скрутно застосування принципу найбільш ефективного використання (НЕІ), що виключає можливість визначення ринкової вартості, оскільки без аналізу НЕІ визначається вартість для поточного використання [32, с.77].
У наведених непрямих визначеннях кадастрової вартості також не вирішено питання про те, на яку дату проводиться оцінка ринкової вартості для встановлення кадастрової вартості. Як показали останні події, пов'язані з кризою, це особливо важливо при оскарженні останньої в судах, оскільки на дату заперечування ринкова вартість може стати набагато нижче кадастрової вартості, визначеної раніше.
Таким чином, залишається відкритим питання про те, що ж собою являє кадастрова вартість - або це якась фіксована величина або норматив, визначений методами масової оцінки і скоригований на можливі похибки рахунку і призначений державою на досить тривалий період часу до наступної переоцінки, або це ринкова вартість, формована ринком ...
