і тому постійно постійна впродовж цього періоду.
Для виправлення ситуації, на нашу думку, слід повернутися до визначення кадастрової вартості як адвалорної величини незалежно від того, яка модель оцінки буде застосована масова або індивідуальна.
Також треба вирішити питання про те, для якого використання проводиться оцінка - поточного або найбільш ефективного, і питання про дату проведення оцінки при оскарженні кадастрової вартості.
. Відсутність чіткої позиції щодо того, яка модель оцінки застосовується - масова або індивідуальна. Через те що до теперішнього часу не дана формулювання кадастрової оцінки, розробники методик намагаються підмінити поняття ринкової оцінки і кадастрової оцінки. В одних випадках застосовуються методи масової оцінки (математичні формула і автоматизовані алгоритми розрахунку) з усіма витікаючими з них помилками і похибками. В інших випадках (наприклад, при оцінці земель промисловості та іншого спеціального призначення) кадастрова вартість оцінюється ринковими підходами за правилами, сформульованим у ФСТ та інших нормативних і методичних документах. Іншими совами, проводиться ринкова оцінка об'єкта нерухомості (формується звіт про оцінку об'єкта нерухомості), але в кінцевих результатах отримана ринкова вартість називається кадастрової. Однак отримана величина не знижується на відсоток, обумовлений Земельним кодексом.
. Відсутність коригувань на помилки масової оцінки. Прийняті методичні документи у сфері Козине декларують застосування моделі масової оцінки, коли одноразово оцінюється велику кількість об'єктів, що свідомо унеможливлює отримання ринкової вартості кожного оцінюваного земельної ділянки окремо. Проте інструменти корекції отриманих результатів відсутні. У той же час така корекція необхідна, оскільки будь-яка модель умовна і не відображає реальної ситуації. Отримані значення кадастровоївартості з цілого ряду причин можуть бути як вище, так і нижче ринкової вартості, навіть якщо вони визначалися за формулами математичних залежностей, що і демонструють численні випадки заперечування результатів кадастрової оцінки землі в судах платниками податків.
У країнах, де використовується модель масової оцінки, розбіжність між реальною ринковою вартістю і результатами масової оцінки зазвичай коригується у бік зменшення оподатковуваної бази по відношенню до розрахункових величинам. Це робиться для того, щоб не «карати» платників податків, ринкова вартість майна яких менше розрахункового значення. У цих країнах, переважно європейських, оподатковуваний база встановлюється у розмірі 75 або 50% від розрахункової оціночної величини. Для цієї ж мети в США, де застосовується модель індивідуальної оцінки, в деяких штатах податкова база по сільськогосподарським землям, отримання доходу від яких визнається високоризикових справою, встановлюється у розмірі 29% від розрахункової величини, отриманої методом капіталізації доходу. У Росії подібна коригування також передбачена чинним законодавством. Однак, як говорилося вище, вона не застосовується.
. Прорахунки в організації робіт по створенню методичного забезпечення кадастрової оцінки землі. За майже десятирічний період методики кадастрової оцінки землі не зазнали практично ніяких змін. Технологія виконання робіт з незначними доповненнями і доробками залишилася колишньою і не була скоригована на виявлення за період з 2001 р недоліки, незважаючи на неодноразові звернення організацій, що виконували роботи з кадастрової оцінки, і адміністрацій суб'єктів Російської Федерації до основного розробника кадастрових методик - Роснедвіжімості (нині Росреестр). Всі доводи і прохання про доопрацювання методичного забезпечення залишилися без відповіді.
У той же час Роснедвіжімостью щорічно освоювалися значні кошти на доопрацювання методичного забезпечення кадастрової оцінки землі. Однак виділяються кошти витрачалися безвідповідально, оскільки доробка методик нічого принципово не міняла, так як не враховувала зауважень і не усувала виявлені недоліки [28, с. 49].
Причиною сформованого положення став підхід Роснедвіжімості до вибору методології оцінки і процесу створення кадастрових методик. Підхід полягав у тому, що методологія і всі методики кадастрової оцінки розроблялися кулуарно, без залучення провідних фахівців і без публічного наукового та професійного обговорення. Таке обговорення дозволило б вже на ранніх стадіях прийняття методичних документів виявити їх недоліки і уникнути невиправданих багатомільйонних витрат бюджетних коштів на численні доопрацювання та апробацію спочатку невірних і, як наслідок, неробочих документів. Однак цього не сталося. Єдине публічне обговорення методичного документа з кадастрової оцінки землі («Методики кадастрової оцінки земель сільськогосподарського призначення») було проведено Роснедвіжімостью на за...
