налогів, на виділені відмінності в ціноутворюючих характеристиках;
· узгодження скоригованих цін об'єктів-аналогів і висновок підсумкової величини ринкової вартості об'єкта нерухомості на основі порівняльного підходу.
Процес коригувань та виведення вартість оцінюваного майна міститься в таблиці 11.
Таблиця 11. Визначення вартості оцінюваного будинку методом порівняння продажів
Місцезнаходження об'єкта та його адресОб'ект оценкіОб'ект № 1Об'ект № 2Об'ект № 3Об'ект № 4Яблочкова, 8Фонвізіна, 8Фонвізіна, 8Добролюбова, 20Фонвізіна, 2Істочнік інформації сайт # justify gt; 2 49,1 Разом по будівлі (руб.) 11561006
Таким чином, ринкова вартість об'єкта на дату оцінки, розрахована порівняльним підходом, становить: 11561006 рублів.
Визначення вартості об'єкта нерухомості в рамках дохідного підходу
Даний метод грунтується на передумові, що вартість будь-якого майна залежить від величини доходу, який, як очікується, воно принесе.
У рамках дохідного методу використаний метод капіталізації грошових потоків.
Основні етапи процедури оцінки методом капіталізації:
1. Визначення очікуваного річного (або середньорічного) доходу, як дохід, що генерується об'єктом нерухомості при його найкращому і найбільш ефективному використанні;
2. Розрахунок ставки капіталізації;
. Визначення вартості об'єкта нерухомості на основі ЧОД і коефіцієнта капіталізації шляхом ділення ЧОД на коефіцієнт капіталізації.
Визначення потенційного валового доходу
ПВД - дохід, який можна отримати від нерухомості, при 100% її використанні без урахування всіх втрат і витрат. ПВД залежить від площі оцінюваного об'єкта і встановленої орендної ставки.
Визначення величини орендної плати наведено в таблиці 12.
Таблиця 12. Визначення середньої ставки орендної плати методом порівняння
ХарактерістікаОб'ект оценкіОб'ект 1Об'ект 2Об'ект 3Істочнік інформації сайт # justify gt; 2 рік) 67 20 065 21 760 000Общая площа, м 2 49,1254680Корректіровка 0% 0% 0% Місце положення будівлі (від м. Тімірязєвська ) 500 м (7,5 хв пішки) 400 м (6 хв пішки) 700 м (10,5 хв пішки) 500 м (7,5 хв пішки) Коригування - 1,5% 3% 0% Фізичні характеристикикирпичкирпичкирпичкирпичКорректировка, % 0% 0% 0% Характер помещенияВстроенноеВстроенноеВстроенноеВстроенноеКорректировка, % 0% 0% 0% Технічний стан объектаотличноеотличноеотличноеотличноеКорректировка, % 0% 0% 0% Загальна Коригування,% - 1,5% 3% 0% Скоригований ціна, руб./М 2 6619267173,5160000Средневзвешенное значення ставки орендної плати одного м 2 загальної площі, руб./М 2 год64455,17
Згідно проробленому аналізу ставка орендної плати оцінюється на рівні 64 455,17 руб./м 2 на рік.
Визначення дійсного валового доходу
ДВД - це потенційний валовий дохід за вирахуванням втрат від недовикористання площ і при зборі орендної плати з додаванням інших доходів від нормального ринкового використання об'єкта нерухомості.
Коефіцієнт завантаження
Для невеликих офісних приміщень, що перебувають на невеликій відстані від ТТК завантаження досить висока (до 100%).
Для оцінюваного об'єкта незайнятість і втрати при збиранні орендної плати становитимуть 1%, отже завантаження на рівні 99%.
Експлуатаційні витрати являють собою поточні витрати, пов'язані з експлуатацією об'єкта нерухомості. Вони поділяються на постійні, величина яких не залежить від ступеня завантаженості будівлі користувачами (податки на майно, страхові внески, орендна плата за землю), і змінні, що залежать від ступеня завантаження будівлі (оплата електроенергії, води).
Експлуатаційні витрати визначалися на підставі аналізу витрат по об'єкту оцінки і порівнянним будівлям.
Податок на будівлю (на майно)
Податок на майно становить 1,5% від кадастрової вартості майна (ФЗ № 307-ФЗ від 2.11.13 р «Про внесення змін до статті 12 частини першої та главу 30 частини другої Податкового кодексу Російської Федерації »).
Комунальні платежі
На підставі аналізу даних про комунальні платежі, схожої по функціональному використанню нерухомості, залежить від реального валового доходу.
Упродовж п'яти років прогнозуємо приріст тарифів за електроенергію і комунальні послуги на рівні 10% на рік.
Включення цього виду витрат у експлуатаційні витрати пов'язано з особливістю об'єкта нерухомості, як дже...
