нку ринкової вартості необхідно провести коригування цін пропозицій об'єктів порівняння.
При порівнянні оцінюваного і порівнянних об'єктів вводилися коригування тільки на відмінності між оцінюваним об'єктом і об'єктами порівняння.
Перша поправка, виражена у відсотках, множиться на ціну продажу порівнянного об'єкта. Друга процентна поправка множиться на скориговану ціну, а не на первісну ціну. Ця послідовність продовжується до тих пір, поки не будуть внесені всі поправки.
Таблиця 13 - Приведення ціноутворюючих характеристик об'єктів-аналогів
* Найбільшу питому вагу визначається об'єкту порівняння з найменшою величиною поправок, найменший - об'єкту порівняння з найбільшою величиною поправок. Таким чином, найбільшу вагу при узгодженні результатів коригувань матимуть ті об'єкти порівняння, які найбільш співставні з оцінюваним об'єктом.
Таким чином, ринкова вартість об'єкта оцінки, визначена порівняльним підходом станом на момент проведення експертизи становить:
Вартість 1 м 2 оцінюваного житлового будинку становить 19508 рублів.
Вартість основної будови об'єкта оцінки, розрахована порівняльним підходом методом прямого порівняльного аналізу продажів, з урахуванням ринкової вартості земельної ділянки, станом на березень 2013 складає (з урахуванням округлення):
377000 +935000=2312000
(Два мільйони триста дванадцять тисяч) рублів.
Обгрунтування коригувань
Всі коригування були внесені на підставі аналітичного аналізу впливу кожного чинника на вартість з урахуванням того наскільки оцінюваний об'єкт гірше або краще порівнянного аналога. Такий метод внесення поправок називається експертним.
Описуються тільки елементи порівняння, потребують внесення коригування, елементи по яких не виявлено відмінностей (коригування дорівнює 0) не описує.
Коригування на фактор продаж/Пропозиція
При продажу об'єктів порівняння на ринку передбачається типова знижка на торг, що зменшує ціну пропозиції в порівнянні з оцінюваним об'єктом. Коригування до об'єктів порівняння в даному випадку приймається в розмірі - 11%. Величина коригування на торг визначена за інформацією, опублікованою в статті «Знижки на торг: реалії кризи», автор - А.А. Марчук, Е.А. Бутова (# justify gt; Таблиця 14 - Рекомендовані значення знижки на торг,%
Чисельність населеного пункту, тис. чел.Жілие об'ектиТорговаяОфіснаяПроізводственная і складскаяЗемельние участкіболее 5001115151515250 до 500913131313Менее 250913131313
Коригування на різницю в площі житлового будинку
Коригування була розрахована за методикою ТОВ «Фінансові та бухгалтерські консультанти» (ФБК), 101990, г. Москва, вул. М'ясницька, 44/1, тел. 8 (495) 7375353, сайт: # justify gt; К1=(Sо/Sа) до, де (6)
К1 - поправка на різницю площі; о - площа оцінюваного об'єкта; а - площа аналога;
к - розрахунковий коефіцієнт, що враховує нелінійний характер зміни ціни об'єкта при збільшенні його площі (коефіцієнт гальмування).
Таблиця 15 - Значення коефіцієнта гальмування
Найменування виду недвіжімостіМоскваПрочіе суб'єкти РФЖілая0-0,187Проізводственная і складська - 0,235-0,149Офісная і торгова - 0,197-0,119Земельние ділянки з прудамі- - 0,2656
Таким чином, коректування для об'єктів порівняння становитиме:
для об'єкта порівняння №1: К1=(252,6/205) - 0,187=0,962;
для об'єкта порівняння №2: К1=(252,6/222,7) - 0,187=0,977;
для об'єктів порівняння №3 і №4: К1=(252,6/200) - 0,187=0,957;
для об'єкта порівняння №5: К1=(252,6/220) - 0,187=0,974.
Коригування на площу земельної ділянки
Поправка на відмінності в масштабі (площі) ділянок визначена за методикою, опублікованій в журналі «Майнові відносини в РФ» №1 (40), 2005 р, стаття «Проблеми кадастрової оцінки земельних ділянок ...», А.Д. Власов. Величина коригування визначається за формулою:
Кп=Ln (Sан)/Ln (Sо.о.), (7)
де Sан - площа аналога; о.о.- Площа об'єкта оцінки; - функція натурального логарифма.
Таким чином, коректування на різницю в площі земельної ділянки складе:
для об'єкта порівняння №1: Ln (700)/Ln (595)=1,025;
для об'єкта порівняння №2: Ln (480)/Ln (595)=0,966;
для об'єкта порівняння №3: Ln (500)/Ln (595)=0,97...
