рухомість. Застосування методу парних продажів обмежено складністю отримання інформації, а також відсутністю парних об'єктів нерухомості, що мають відмінність тільки в одній характеристиці.
? Метод прямого порівняння характеристик. Суть методу полягає в аналізі характеристик об'єкта оцінки та об'єкта порівняння. Методом прямого аналізу характеристик звичайно розраховується: поправка на час продажу/пропозиції об'єкта, знос, наявність додаткових поліпшень.
? Експертний метод. Експертний метод поєднує процес розрахунку і внесення коригувань в ціни порівнянних об'єктів. Основу методу складає суб'єктивне рішення Експерта про те, як у процентному відношенні впливає аналізований параметр на ціну. Як правило, аналізуються ті об'єкти, розбіжність параметрів яких з оцінюваним об'єктом не приводить до відхилення вартості більш ніж на 30%.
? Метод статистичного аналізу. Наприклад, метод аналізу ієрархій. У методі використовується дерево критеріїв, у якому загальні критерії поділяються на критерії приватного характеру. Для кожної групи критеріїв визначаються коефіцієнти важливості. Альтернативи також порівнюються між собою за окремими критеріями з метою визначення кожної з них. Засобом визначення коефіцієнтів важливості критеріїв або критеріальною цінності альтернатив є попарне порівняння. Результат порівняння оцінюється за бальною шкалою. На основі таких порівнянь обчислюються коефіцієнти важливості критеріїв, оцінки альтернатив і знаходиться їх загальна оцінка як зважена сума оцінок критеріїв. Після ієрархічного відтворення проблеми встановлюються пріоритети критеріїв, і оцінюється кожна з альтернатив за критеріями.
При проведенні коригувань слід керуватися наступними правилами:
якщо сумарна поправка менше 5%, то нею можна знехтувати;
якщо сумарна поправка більше 25%, то слід виключити з розгляду цей об'єкт порівняння і підібрати більш порівнянний, якщо це можливо.
Аналіз угод по порівнянних об'єктах забезпечує Експерта інформацією про ціну аналога в цілому. Ці дані можуть використовуватися тільки в тому випадку, якщо розміри аналога ідентичні розмірам оцінюваного об'єкта. На практиці вони зазвичай не збігаються. У такому випадку Експерт повинен оперувати ціною одиниці порівняння, якою може бути або фізична одиниця (ціна одиниці площі), або економічна (ціна приносить дохід одиниці). Вибір одиниці порівняння залежить від ві?? а оцінюваної нерухомості.
Однак застосування цін одиниць порівняння при моделюванні вартості оцінюваного об'єкта не завжди ефективно. Так, при аналізі подібності таких параметрів, як майнові права, спосіб фінансування, умови та дата продажу, доцільно оперувати ціною об'єкта нерухомості в цілому.
Таким чином, при моделюванні вартості оцінюваного об'єкта, коригування на відмінність між об'єктом оцінки і порівнянними з ним об'єктами, застосовуються до ціни об'єкта порівняння в цілому, і тільки після внесення всіх поправок і коригувань ціни об'єктів порівняння будуть переведені в ціну за 1 кв. м загальної площі будівлі.
На етапі збору вихідної інформації, Експертом відібрано кілька пропозицій до продажу індивідуальних житлових будинків, аналогічних об'єкту оцінки.
Опис об'єктів і розрахунок ринкової вартості 1м2 загальної площі об'єкта оцінки представлені в таблицях нижче.
Таблиця 12- Вихідні дані для розрахунку ринкової вартості об'єкта оцінки
Характеристика об'єктів сравненіяОб'ект оценкіОб'ект № 1Об'ект № 2Об'ект № 3Об'ект № 4МестоположеніеІркутская область, Шелеховский р-н, с. Веденщіна, д.9г.Іркутская область, Шелеховский р-н, с. ВеденщінаІркутская область, Шелеховский р-н, с. ВеденщінаІркутская область, Шелеховский р-н, с. ВеденщінаІркутская область, Шелеховский р-н, с. ВеденщінаНазначеніе об'ектаЖілой домЖілой домЖілой домЖілой домЖілой домДата пропозиції, оценкімарт 2013г.март 2013г.март 2013г.март 2013г.март 2013г.Матеріал стенБрусБрусбревноБрусБревноОпісаніесм.раздел 2 цього отчетаодноетажное отдельностоящее зданіе.одноетажное отдельностоящее зданіе.одноетажное отдельностоящее зданіе.одноетажное отдельностоящее зданіе.Ізнос,% 0 % 0% 0% 0% 0% Загальна площа, м 2 70,6075608080Цена 1 м 2 загальної площадіподлежіт оценке33 33323 33329 37535 625Цена об'єкта, руб.подлежіт оценке2 500 0001 400 0002 350 0002 850 000Істочнік інформації # justify gt; Допущення:в розрахунок вартості об'єкта оцінки порівняльним підходом не бралися елементи (фактори) порівняння, які, на думку експертів, не є суттєвими, або не надають однозначного впливу (відсутня можливість кількісного розрахунку) на ринкову вартість об'єкта оцінки.
Так як вибрані об'єкти порівняння мають відмінності від об'єкта оцінки, то для розраху...
