3;
для об'єктів порівняння №4 і №5: Ln (1000)/Ln (595)=1,081;
За іншим елементам порівняння коригування не застосовувалися з причини відсутності значних відмінностей між об'єктом оцінки та об'єктами порівняння.
дохідного підходу
Підхід з точки зору доходу являє собою процедуру оцінки вартості, грунтуючись на тому принципі, що вартість нерухомості безпосередньо пов'язана з поточною вартістю всіх майбутніх чистих доходів, які принесе дана нерухомість. Іншими словами, інвестор набуває приносить дохід нерухомість на сьогоднішні гроші в обмін на право отримувати в майбутньому дохід від її комерційної експлуатації (наприклад, від здачі в оренду) і від подальшого продажу. Формалізується цей підхід шляхом перерахунку майбутніх грошових потоків, що генеруються власністю, в справжню вартість.
Основні етапи процедури оцінки при даному підході:
. Оцінка потенційного валового доходу для одного року, починаючи з часу оцінки, на основі аналізу поточних ставок і тарифів на ринку оренди для порівнянних об'єктів.
. Оцінка втрат від неповного завантаження (здачі в оренду) і не стягнутих орендних платежів на основі аналізу ринку, характеру його динаміки стосовно до оцінюваної нерухомості. Розрахована таким чином величина віднімається з валового доходу і визначається дійсний валовий дохід.
. Розрахунок витрат по експлуатації оцінюваної нерухомості грунтується на аналізі фактичних витрат з її утримання та/або типових витрат на даному ринку. У статті витрат включаються тільки відрахування, пов'язані безпосередньо до експлуатації власності, і не включаються іпотечні платежі, відсотки і амортизаційні відрахування. Величина витрат віднімається з дійсного валового доходу і виходить величина чистого операційного доходу.
. Перерахунок чистого операційного доходу і доходу від реверсії в поточну вартість об'єкта. Існують два методу перерахунку доходу в поточну вартість: метод прямої капіталізації і аналіз дисконтованих грошових потоків.
Метод прямої капіталізації найбільш застосовний до об'єктів, що приносить дохід, зі стабільними передбачуваними сумами доходів і витрат.
Метод дисконтування грошових надходжень більш застосовний до приносить дохід об'єктів, що мають нестабільні потоки доходів і витрат.
Висновок: У зв'язку з відсутністю достатньої кількості достовірної інформації про здачу в оренду аналогічних домоволодінь у Шелеховском районі, Експерт був змушений відмовитися від використання дохідного підходу у своїх розрахунках. Крім того, розрахунок вартості даним підходом призведе до великої похибки при обчисленнях і спотворення результату ринкової вартості домоволодіння.
підсумкового узагальнення РЕЗУЛЬТАТІВ РОЗРАХУНКУ РИНКОВОЇ ВАРТОСТІ
Традиційні в оціночної діяльності підходи дали наступні результати:
Ринкова вартість, руб.Затратний подход2 656 000Сравнітельний подход2 312 250Доходний подходМотівірованний відмова від підходу
Метою зведення результатів всіх використовуваних підходів є визначення переваг і недоліків кожного з них і, тим самим, вироблення єдиної вартісної оцінки.
Для остаточного узгодження результатів оцінки необхідно надати вагові коефіцієнти результатами оцінки, отриманим кожним з трьох підходів. Вагові коефіцієнти показують, яка частка вартості, отриманої в результаті використання кожного з застосовуваних методів оцінки, присутній у підсумковій величиною ринкової вартості оцінюваного об'єкта (з урахуванням цілей оцінки). Сума вагових коефіцієнтів повинна становити 1 (100%).
У результаті аналізу застосовності кожного підходу для оцінки розглянутого об'єкта можна зробити наступні висновки.
Витратний підхід враховує обмежувальні умови, що випливають з його суті. По-перше, це наявність принципових відмінностей між величиною інвестиційних витрат і ринковою вартістю поліпшень.
По-друге, витратний підхід за своєю суттю не враховує вплив будівельного лага - інтервалу часу, необхідного для відтворення поліпшень аналогічної корисності. Насправді ж потенційний інвестор (покупець) в розрахунках передбачить будівельний лаг як дисконтовану втрату очікуваного доходу, яку він, очевидно, врахує в поточній вартості відтворення (заміщення) у вигляді підприємницького прибутку. При цьому необхідно мати на увазі, витратним підходом відтворюється чи інвестиційна, а ринкова вартість. Ринок же оцінює нерухомість за сукупністю купівельного попиту незалежно від динаміки грошових потоків конкретного інвестора.
Ринкова вартість, отримана витратним підходом, істотного відрізняється від ін...
