нним, хоча й не позбавленим недоліків. Зокрема, відмова від права власності в силу ст. 236 ГК РФ не тягне припинення прав і обов'язків власника щодо відповідного майна до набуття права власності на нього іншою особою. Процедура припинення права власності на земельну ділянку, регламентована Постановою Уряду РФ від 17 вересня 2003 N 580 Про затвердження Положення про прийняття на облік безхазяйне нерухомих речей raquo ;, займає досить тривалий час - близько року. Весь цей час обов'язок по сплаті земельного податку буде лежати на колишньому власнику.
Інших варіантів відчуження права власності на земельну ділянку законодавцем не передбачено.
2.3 Проблеми юридичної кваліфікації договору пайової участі в будівництва та інвестиційного договору в будівництво житла
Протягом досить тривалого часу було відсутнє спеціальне правове регулювання відносин, пов'язаних з участю громадян у пайовому будівництві багатоквартирних житлових будинків. На практиці договори між забудовниками та громадянами (інвесторами) мали найрізноманітніші назви: договір пайового будівництва, договір участі у фінансуванні будівництва житла, договір про спільну діяльність та ін. Не дивно, що і суди при розгляді відповідної категорії справ відчували певні складнощі з кваліфікацією спірних відносин , визначенням прав і обов'язків сторін щодо об'єкта будівництва, обсягу відповідальності забудовника перед інвестором-громадянином.
В кінці 2002 р Верховний Суд РФ на основі узагальнення судової практики сформулював висновок про те, що за своїм змістом правовідносини забудовника з інвестором-громадянином близькі до відносин сторін у договорі підряду (побутового, будівельного): обов'язки інвестора обмежуються внесенням певної грошової суми, у відповідь забудовник зобов'язується передати інвестору певну житлове приміщення або інший об'єкт нерухомості. Суд також порахував можливим застосування до даних відносин норм законодавства про захист прав споживачів. Це дозволило вирішити ряд питань, пов'язаних із залученням забудовників до відповідальності за порушення зобов'язань перед громадянами-інвесторами, а також забезпечити громадянам можливість ефективного судового захисту порушених прав (звільнення від сплати державного мита, альтернативна підсудність спорів). Втім, залишилися проблеми укладення декількох договорів (з декількома інвесторами) стосовно одного й того ж об'єкта пайового будівництва, призупинення будівництва у зв'язку з неплатоспроможністю забудовника та ін.
Важливим кроком стало прийняття Федерального закону від 30.12.2004 N 214-ФЗ Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів РФ (далі за текстом - Закон про пайове будівництво, Закон N 214-ФЗ). Законодавець уточнив коло умов, при дотриманні яких забудовник має право залучати грошові кошти учасників пайового будівництва, докладно врегулював зміст і порядок укладення договору участі в пайовому будівництві (включаючи його обов'язкову державну реєстрацію), передбачив способи забезпечення зобов'язань забудовника перед учасниками пайового будівництва.
У якості забудовника може виступати юридична особа, незалежно від її організаційно-правової форми, має у власності або на праві оренди, на праві суборенди або в передбачених Федеральним законом від 24.07.2008 N 161-ФЗ Про сприяння розвитку житлового будівництва випадках на праві безоплатного термінового користування земельну ділянку і привертає грошові кошти учасників пайового будівництва для будівництва (створення) на цій земельній ділянці багатоквартирних будинків і (або) інших об'єктів нерухомості на підставі отриманого дозволу на будівництво (ст. 2 Закону N 214-ФЗ).
Звертаючись до практики вирішення спорів між учасниками пайового будівництва - громадянами і забудовниками, можна виділити наступні типові порушення прав громадян (споживачів):
укладання декількох договорів участі в пайовому будівництві стосовно одного й того ж об'єкта;
ухилення від державної реєстрації договору участі в пайовому будівництві;
відмова забудовника передати об'єкт пайового будівництва учаснику, ухилення від передачі об'єкта пайового будівництва після здачі багатоквартирного будинку в експлуатацію;
прострочення передачі об'єкта (житлового приміщення) учаснику пайового будівництва;
передачу об'єкту пайового будівництва в розмірі меншому, ніж був передбачений договором з учасником пайового будівництва;
передачу об'єкту пайового будівництва з вадами (відступами від умов договору, проектної документації, обов'язкових вимог і т.д.);
необгрунтований одностороння відмова забудовника від дог...
