прав на нерухоме майно та угод з ним із заявою про державну реєстрацію договору оренди може звернутися будь-яка сторона договору оренди нерухомого майна.
Тут необхідно зазначити, що стосовно питань реєстрації оренди земельних ділянок та інших об'єктів нерухомого майна між ГК РФ і Законом про державну реєстрацію часто виникають певні невідповідності.
Так, у п. 1 ст. 26 зазначеного Закону міститься норма, згідно з якою реєстрації підлягає право оренди нерухомого майна. Всі речові права, включаючи право власності, перераховані в ст. 216 ГК РФ. У перелік речових прав право оренди не включено. Останнє може бути визнано обмеженням права власності, але при цьому не виникає необхідності реєструвати право оренди окремо від договору оренди. Ув'язнений і зареєстрований договір оренди і є обмеженням права власності. Крім того, у п. 3 ст. 26 Закону про державну реєстрацію йдеться про те, що саме договір оренди приміщення або частини приміщення, а не право реєструється як обтяження прав орендодавця. Пункт 1 ст. 4, а також абз. 6 п. 6 ст. 12 передбачають реєстрацію оренди як обмеження (обтяження), але не права оренди.
У п. 2 ст. 609 ГК РФ також встановлено обов'язок реєстрації не права оренди, а договору оренди нерухомого майна. Таким чином, ГК РФ не вимагає реєструвати право оренди.
Таке протиріччя між нормами ЦК РФ і Закону про державну реєстрацію призводить до труднощів у застосуванні на практиці норм, що регулюють держреєстрацію. Щоб уникнути таких колізій, на наш погляд, необхідно привести ст. 26 Закону про державну реєстрацію у відповідність до ДК РФ.
У п. 6 додатка Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (інформаційний лист Президії ВАС РФ від 16 лютого 2001 р. N 59) роз'яснено, що положення ЦК РФ не передбачають обов'язкової реєстрації права оренди нерухомого майна. Реєстрація обтяження речових прав орендодавця проводиться на підставі ст. 26 Закону про державну реєстрацію тільки при реєстрації самого договору оренди нерухомого майна. Реєстрація права оренди не є самостійною держреєстрацією згаданого права, а являє собою запис в ЕГРП про виробленої держреєстрації договору оренди нерухомого майна.
Щоб уникнути колізій доцільно навести ст. 26 Закону про державну реєстрацію у відповідність з нормами ЦК РФ, змінивши формулювання:
" Стаття 26. Державна реєстрація договору оренди нерухомого майна
. Договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законодавством Російської Федерації.
Із заявою про державну реєстрацію договору оренди нерухомого майна може звернутися одна із сторін договору оренди нерухомого майна.
. Якщо в оренду здається земельну ділянку (ділянка надр) або частину його, до договору оренди, акредитуючій на державну реєстрацію (виключити слово прав ), додається кадастровий паспорт земельної ділянки із зазначенням частини його, що здається в оренду.
. У тому випадку, якщо в оренду здаються будівля, споруда, приміщення в них або частини приміщень, до договору оренди нерухомого майна, акредитуючій на державну реєстрацію (виключити слово прав ), додаються кадастрові паспорта відповідно будівлі, споруди і приміщення із зазначенням розміру орендованої площі. Договір оренди приміщення або частини приміщення реєструється як обтяження прав орендодавця відповідного приміщення (частини приміщення)" .
Крім цього, реєструючи договір оренди земельної ділянки, необхідно враховувати також положення, яке встановлено п. 2 ст. 13 Закону про державну реєстрацію. В сВідповідність з ним реєстрація договору оренди здійснюється тільки за наявності реєстрації раніше виникли прав на даний об'єкт в ЕГРП. Іншими словами, необхідно спочатку зареєструвати право власності (або інше речове право) орендодавця і тільки після цього реєструвати договір оренди земельної ділянки.
Крім того, при укладенні договору оренди сторони користуються правовими засобами захисту, передбаченими п. 3 ст. 165 ГК РФ. Відповідно до даної норми у випадках, коли угода, що вимагає держреєстрації, здійснена в належній формі, але одна із сторін ухиляється від її реєстрації, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про реєстрацію угоди. Після цього підставою реєстрації договору буде рішення суду.
Однак аналіз статей Закону про державну реєстрацію не передбачає можливість реєстрації договору оренди на підставі рішення суду, як це зроблено стосовно реєстрації переходу права власності в п. 1 ст. 16 Закону. Отже, доцільним буде приведення норм Закону про державну реєстрацію у відповідність до ДК РФ і з цього питання.
