ішнє оздоблення повністю зруйнована.
Функціональний знос нерухомості є втратою в ціні внаслідок недоліків проектування. Він також може бути викликаний тимчасовими факторами, якось: моральне старіння використаних матеріалів або конструкцій. Такого роду недоліки можуть бути як виправними, так і невиправними.
На думку оцінювача, в даній оцінці функціональний знос відсутня.
Зовнішній (або економічний) знос для вирішення завдань реальної оцінки визначається як «... зниження функціональної придатності будівлі внаслідок впливу зовнішнього середовища, що є непоправною фактором для власника нерухомості, землевласника або орендаря. Знос зовнішнього впливу може бути викликаний низкою причин, таких як загальний занепад району (кварталу), місця розташування об'єкта в районі (кварталі) або регіоні або станом ринку. (Генрі С. Харрісон, Оцінка нерухомості, Москва, РІО, 1994 г., стр. 133).
Зовнішній (або економічний) знос в даному розрахунку також відсутній.
Результати розрахунку ринкової вартості об'єкта оцінки з урахуванням зносу представлені в таблиці нижче.
Таблиця 2.29. Розрахунок ринкової вартості з урахуванням зносу
Найменування работУд. весІзнос фактіческійСтоімость1Фундаменти32,00% +6063 814 5562Стени, перегородки, колонни17,00% +6033 901 4833Перекритія і покритія14,00% 6027 918 8684Кровля8,00% +6015 953 6395Поли15,00% +7022 434 8056Проеми5,00% 609971 0247Отделочние работи4,00% 705982 6158Внутренніе сантехнічні та електротехнічні устройства4,00% 607976 8209Прочіе работи1,00% 601994 20510Ітого100,00% 189948014
Таким чином, ринкова вартість поліпшення, отримана за допомогою витратного підходу станом на 01 січня 2014 р становить:
948014 руб.
Для розрахунку ринкової вартості земельної ділянки була отримана інформація по відбутися угода купівлі-продажу земельних ділянок, максимально схожих з оцінюваним. Опис порівнянних ділянок представлено в таблиці нижче.
Таблиця 2.30. Дані по порівнянних об'єктах-аналогах і оцінюваному об'єкту
ХарактерістікіОценіваемий об'ектСопоставімие об'єкти-аналогіАналог №1Аналог №2Аналог №3МестонахожденіеГ. ГрознийГ. ГрознийГ. ГрознийГ. ГрознийНазначеніе об'ектаЗемлі населених пунктовЗемлі населених пунктовЗемлі населених пунктовЗемлі населених пунктовРазрешенное іспользованіеЗемлі промислових предпріятійЗемлі промислових предпріятійЗемлі промислових предпріятійЗемлі промислових предпріятійПраво на землюАрендаАрендаАрендаАрендаУсловія финансированияЕд.платежЕд.платежЕд.платежЕд.платежУсловия продажіРиночниеРиночниеРиночниеРиночниеПлощадь ділянки, кв. м.12000150001600018000Условія ринку (час продажу/пропозиції) 1 січня 2014 г01 жовтня 2013 Угода состоялась01 жовтня 2013 Угода состоялась01 липня 2013 Угода состояласьТранспортная доступностьхорошаяхорошаяхорошаяхорошаяНалічіе вільного в'ездапропускная сістемапропускная сістемаВ'езд свободнийпропускная сістемаНалічіе електроснабженіяестьестьестьестьНалічіе водопроводу і каналізацііестьестьестьестьІнтернет, телефонестьестьестьестьЦена продажу всієї ділянки, руб.100000000100000000150000000Цена продажу одиниці площі ділянки, руб./кв. м.6666,56562,58333,5Істочнік інформацііЗаказчік
У ході розрахунків в ціни об'єктів-аналогів були внесені поправки за такими характеристиками порівняння:
умови ринку (час продажу/пропозиції);
на наявність вільного в'їзду.
Таблиця 2.31. Таблиця внесення поправок і розрахунок ринкової вартості земельної ділянки методом порівняння продажів
ХарактерістікіОценіваемий об'ектСопоставімие об'єкти-аналогіАналог №1Аналог №2Аналог №3Цена продажу одиниці площі ділянки, руб./кв. м.6666,56562,58333,5Условія ринку (час продажу/пропозиції) 1 січня 2014 г01 жовтня 2013 Угода состоялась01 жовтня 2013 Угода состоялась01 липня 2013 Угода состояласьКорректіровка,% 2,41% 2,41% 4, 88% Наявність вільного в'ездапропускная сістемапропускная сістемаВ'езд свободнийВ'езд свободнийКорректіровка,% 0,00% 1,58% 1,58% Скоригований ціна, руб./кв. м.682768278879Колічество внесених поправок122Удельний вага значенія0,50,250,25Средневзвешенная ціна, руб./кв. м.7340Риночная вартість об'єкта оцінки, руб.88080000
Розрахунок поправки на час продажу:
ПВР пр=(1 +? Iцен) (tоц - tан) - 1,
де ПВР ін - поправка на час продажу;
? Iцен - річний темп приросту цін на даному сегменті ринку; оц - tан - проміжок часу в роках, який пройшов з моменту продажу аналога до дати проведення оцінки. Можна отримати і позитивне і негативне значення даного проміжку, що і буде показнико...
