(вони вже проведені на дату оцінки), а також беручи до уваги існуючі тенденції на ринку комерційної нерухомості міста Енергодара, можна прогнозувати плавно змінюються з незначними темпами потоки доходів від здачі в оренду об'єкта оцінки, що дозволяє застосувати для перерахунку спрогнозованого доходу в поточну вартість метод капіталізації.
Етапи методу прямої капіталізації:
Збір ринкової інформації про прибутковість об'єктів.
Розрахунок потенційного валового доходу (ПВД).
Розрахунок дійсного валового доходу (ДВД).
Розрахунок операційних витрат (ОР).
Розрахунок чистого операційного доходу (ЧОД) як різниці дійсного валового доходу та операційних витрат.
Розрахунок ставки капіталізації.
Капіталізація ЧОД в поточну вартість.
Ринкова вартість об'єкта оцінки визначається за формулою:
V=ЧОД/R, де
V- вартість оцінюваного об'єкта;
ЧОД- чистий операційний дохід (ЧОД);
R- коефіцієнт капіталізації;
. 2 ВИЗНАЧЕННЯ ПОТЕНЦІЙНОГО валового доходу
Потенційний валовий дохід (ПВД) - потенційний дохід, що отримується власником об'єкта нерухомості при 100% -ному використанні об'єкта без урахування втрат і витрат.
ПВД визначається за наступною формулою для об'єкта нерухомості:
ПВД=S х З оренди, де
S - площа, що здається в оренду, м 2;
З оренди - ринкова орендна ставка за 1 м 2 на рік.
Розрахунок потенційного валового доходу здійснюється на основі аналізу поточних ставок на ринку оренди для офісних будівель. Найбільш зіставні орендні ставки за 1 кв.м у м Мурманську до оцінюваного об'єкта і розрахунок орендної ставки для об'єкта оцінки наведені в таблицях:
Розрахунок орендної ставки для офісного приміщення
Таблиця
Характеристики об'ектовОб'ект оценкіАналог № 1Аналог № 2Аналог № 3Аналог № 4Аналог № 5Аналог № 6Істочнік інформацііЗаказчік оцінки # justify gt; Використовувалися наступні коригування:
Коригування на торг
На підставі аналізу ринку нерухомості, враховуючи експертну практику за даними інформаційного сайту appraiser (вісник оцінки), величина поправки знаходиться в межі від 0% до 10%. Коефіцієнт поправки для аналогів №1-№6 становить: К=5%.
Коригування на місце розташування
В даному випадку не враховується, так як у всіх об'єктів однакові умови по даному параметру.
Коригування на дату продажу
В даному випадку не враховується, так як у всіх об'єктів однакові умови по даному параметру.
Коригування на умови договору
В даному випадку не враховується, так як у всіх об'єктів однакові умови по даному параметру.
Коригування на стан приміщення
У аналогів № 5 та № 6 стан хороший, у аналогів № 1 4 задовільний, а в об'єкта оцінки відмінне, тому вводиться поправка.
Поправка вводилася на підставі Шкали експертних оцінок, розробленої МИПК Російської економічної академією ім. Г.В. Плеханова
Оцінка технічного стану аналогаФізіческій знос,% Середнє значення зносу аналога,% Коригування на стан об'ектаОтлічное0-950,75Очень хорошее10-19150,85Хорошее20-39301Удовлетворительное40-60501,2Неудовлетворительное61-80701,4Аварийное81-100901,6
Таким чином, орендна ставка для оцінюваного приміщення склала: 8 538,26 руб.
ПВД=S * Сар=940 м 2 * 8 538,26 руб. =8025 964,40 руб.
Визначення можливих втрат від недозавантаження приміщення і втрат від несплати орендної плати Згідно з аналізом ринку нерухомості і опитуванню ріелторів, вони пов'язують можливу недозавантаження будівлі Об'єкту з поточною зміною орендарів, яка імовірно походить 1 раз на 2-3 роки. На думку ріелторів, плинність серед орендарів буде невисока, тому що часта зміна орендарів нетипова для будівлі подібного класу - простий будівлі складе близько 2,5%. Випадки несплати або тривалої затримки платежів на ринку оренди будівлі досить рідкісні, проте середньоринковий ризик недоотримання орендної плати при зборі становить 1%.
8.3 ВИЗНАЧЕННЯ ДІЙСНОГО валового доходу
Дійсний валовий дохід...
