ших підходів, так як витратний підхід враховує витрати на відновлення, не враховуючи прибутковість, місцезнаходження і призначення приміщень, як комерційних об'єктів.
Прийнято вважати, що при розвинутому ринку порівняльний підхід дає досить точний результат. Метод ринкової привабливості заснований на інформації про угоди (або ціни пропозицій) з аналогічними об'єктами нерухомості. Інвестор, діючи за принципом заміщення (або альтернативної інвестиції) може інвестувати або в оцінювану нерухомість, або в аналогічні об'єкти. З цієї причини дані про вартість об'єктів-аналогів, наявні на ринку, служать найкращими орієнтирами для визначення вартості оцінюваної нерухомості. Даний підхід вимагає повної і адекватної цінової інформації за порівнянними об'єктах-аналогах. Метод характеризується рядом недоліків, серед яких необхідно відзначити:
метод заснований на минулі події (у разі використання інформації про угоди), тобто не приймаються в розрахунок майбутні очікування інвесторів щодо об'єкта інвестування;
труднощі з отриманням актуальних даних по порівнянних об'єктах.
Ринок має достатню інформацію для проведення оцінки об'єкта.
У той же час точність і достовірність розрахунків, виконаних в рамках порівняльного підходу, в справжніх умовах знижується через те, що використовуються дані пропозицій, а не реальні ціни продажів. При підборі аналогів враховувалося поточний стан об'єктів оцінки, їх місце розташування та інші, найбільш значущі показники на дату оцінки.
Враховуючи вищевикладене, експерт дійшов наступним ваговим коефіцієнтам, відбиваючим достовірність використання цих підходів для визначення підсумкової вартості. Підсумкова вартість визначається як сума добутків вартостей, визначених відповідними підходами на відповідні вагові коефіцієнти:
Результати узгодження зведені в табл. 16.
Таблиця 16- Підсумкове узагальнення результатів при визначенні ринкової вартості
Підхід оценкіПолученний результат при використанні кожного підходу, руб.Степень довіри кожному підходу у підсумковій величині вартості,% Вартість кожного використаного підходу, руб.Затратний2 656 00030796800Сравнітельний2 312000701618400Ітого: 1002415200Стоімость улучшеній2 235 500Всего: 4650700
Таким чином, на підставі проведеного аналізу, виконаних розрахунків, підсумкове значення ринкової вартості домоволодіння, загальною площею 70,6 кв. м, розташованого на земельній ділянці площею одна тисяча шістсот тридцять чотири кв. м за адресою: РФ, Іркутська область, Шелеховский р-н, с. Веденщіна, д. 9г.
станом на березень 2013 з урахуванням ринкової вартості земельної ділянки та округлення становить:
(Чотири мільйони шістсот п'ятдесят тисяч) руб.
Результати оцінки ринкової вартості окремих позицій оцінюваного майна представлені в таблиці 17.
Таблиця 17 - Результати оцінки ринкової вартості окремих позицій оцінюваного майна
№ п/п Найменування об'ектаРиночная вартість, руб.1Жілой будинок, літер А2 154 5752Септік, літер Г22 7733Навес13 6344Веранда424 6615Уборная3 7736Баня547 9927Цокольний поверх (льох) 96 5518Гараж38 3819Дворовие покриття бетон96 55110Ворота38 38111Дворовие покриття плітка53 277Ітого по строеніям2415200 + 2 235500=465070020В тому числі ринкова вартість земельної ділянки площею 1700кв.м, кадастровий номер 38: 43: 0416054: 22935000Ітого нерухоме майно: 4650700
Експерт _________________________/Бєлоусов Ю.П./
3.3 Висновки
з поставлених питань
Визначити ринкову вартість земельної ділянки, площею 1700 кв. м, з кадастровим номером 38: 43: 0416054: 22 із земель населених пунктів, наданий для індивідуального житлового будівництва та розташованого на ній житлового будинку, загальною площею 70,6 кв. м, за адресою: РФ, Іркутська область, м Іркутськ, Іркутська область, Шелеховский р-н, с. Веденщіна, д. 9г.
Результати оцінки ринкової вартості оцінюваного майна представлені в таблиці 18.
Таблиця 18 - Результати оцінки ринкової вартості оцінюваного майна
№ п/п Найменування об'ектаРиночная вартість, руб.1Жілой будинок, літер А2 154 5752Септік, літер Г22 7733Навес13 6344Веранда424 6615Уборная3 7736Баня547 9927Цокольний поверх (льох) 96 5518Гараж38 3819Дворовие покриття бетон96 55110Ворота38 38111Дворовие покриття плітка53 277Ітого по строеніям2415200 + 2 235500=465070020В тому числі ринкова вартість земельної ділянки площею 1 634 кв.м, кадастровий номер 38: 43: 0416054: 22935000Ітого нерухоме майно: 4650700
