вану ціну порівнянної продажу. Послідовність внесення поправок:
. передані майнові права;
. умови фінансування;
. умови продажу;
. час продажу;
. місце розташування;
. фізичні характеристики.
Обгрунтування внесених коригувань.
Поправка на право власності. Правовий статус однаковий по всіх порівнянним об'єктах і відповідає оцінюваному об'єкту, що не вимагає введення коригування на право власності.
Поправка на умови продажу. Умови продажу в об'єкта оцінки та об'єктів-аналогів однакові (ринкові). Даний вид поправки не вносився.
Поправка на умови фінансування. Умови фінансування у об'єкта оцінки та об'єктів-аналогів однакові (готівковий розрахунок). Даний вид поправки не вносився.
Поправка на дату продажу. Ситуація на ринку може змінитися з часу продажу порівнянних об'єктів на дату проведення оцінки оцінюваного об'єкта. Причиною змін, що відбулися можуть бути такі фактори, як інфляція, дефляція, що змінився попит і яка змінилася пропозицію. Саме по собі час не є приводом для внесення поправок, коректування виправдовується змінами економічної ситуації за розглянутий проміжок часу. Поправка на дату продажу не застосовувалася, оскільки дата пропозиції до продажу об'єктів-аналогів близька або збігається з датою оцінки об'єкта оцінки.
Поправка на місце розташування. Поправка на місце розташування необхідна в тому випадку, якщо характер прилеглої території порівнянних об'єктів і об'єкта оцінки різко різняться. Істотними відмінностями є: легкість під'їзду, репутація району, попит на цей район і характер руху по магістралях. Дане коректування розраховується як співвідношення базових ставок орендної плати по оцінним зонам м. Хабаровська, визначене для об'єкта оцінки та об'єктів аналогів.
Так як об'єкт оцінки і відібрані об'єкти аналоги № № 2,3 розташовані в різних оціночних зонах, необхідно внести коректування, що враховує даний фактор. Формула розрахунку поправки на місце розташування:
Поправка на місце розташування=Соо / Сан, де:
Соо - орендна плата за земельну ділянку об'єкта оцінки;
Сан - орендна плата за земельну ділянку об'єкта-аналога
Розрахунок поправки на місце розташування
Об'єкт оценкіАналог 1Аналог 2Аналог 3Аналог 4Оценочная зона2424404024Базовая ставка орендної плати за земельні участкі57, 657,653,1953,1957,6 Поправка на місце розташування - 1,001,081,081,00
Поправка на площу. Поправку на площу зробимо методом парних продажів. Парний продажем називається продаж двох об'єктів ідентичних майже у всьому за винятком однієї, як правило, характеристики. В основі даного методу лежить наступне міркування: якщо між двома зіставними об'єктами є єдина відмінність, то різниця в продажних цінах може бути приписана цій відмінності. Об'єкти парної продажу зовсім не обов'язково повинні бути порівняні з об'єктом і його аналогами. Але парна продаж обов'язково повинна бути виявлена ??на тому ж сегменті ринку, що і оцінюваний об'єкт.
Розрахунок коригування на площу методом парних продажів
