рела доходів. Володіння нерухомістю, на відміну від володіння грошовим внеском у банку, вимагає певних зусиль з управління об'єктом. Незалежно від того, власник чи здійснює це управління або стороння фірма, включаючи витрати на управління і загальні витрати, ми тим самим визнаємо, що частина валового доходу від оренди створюється не безпосередньо об'єктом нерухомості, а зусиллями керуючого.
Для даного типу об'єктів витрати на управління становлять 2% від валового доходу.
У дану статтю включимо витрати на рекламу, збір орендної плати, складання бухгалтерської звітності, а також непередбачені витрати. Вони оцінюються в 2% від валового доходу.
Визначення премії за ризик інвестування в різні об'єкти нерухомості. Систематичний ризик - пов'язаний з економічними та інституційними умовами на ринку. Здійснюється розрахунок для трьох варіантів розвитку подій: оптимістичний (табл. 13), найбільш ймовірний (табл. 14), песимістичний (табл. 15).
Таблиця 13. Розрахунок рівня бета - коефіцієнта (оптимістичний варіант)
фактори ріскауровень мінливості фактора рісканізкій уровеньнормальний уровеньвисокій уровень0,500,630,750,881,001,251,501,752,0політіческіе факториріск націоналізації 1 ризик експропріації 1 ризик військових дій і заворушень 1коррупція 1 зміна державної політики 1 соціальні факториуровень освіти і культура населення, потреби 1 структура населення 1 щільність заселення 1 демографія 1 загальноекономічні факториуровень інфляції 1 податки в галузі нерухомості 1 фінансування будівництва та реконструкції 1 пропозиція 1 попит 1 рівень життя населення 1 стан та перспективи будівництва 1 терміни кредитування 1 процентні ставки 1 умови виділення коштів 1 перспективи ринку нерухомості 1 фізичні факториекологія 1 географічне положення 1 геологія 1 геодезія 1 топографія 1 природа 1 сейсмічність 1 технологічні рішення в галузі землекористування 1 кількість наблюденій0115552000вес00,6311,254,452,5000взвешенная сумма23,78колічество факторов28оценка коефіцієнта бета0,849
Таблиця 14. Розрахунок рівня бета - коефіцієнта (найбільш імовірний варіант)
фактори ріскауровень мінливості фактора рісканізкій уровеньнормальний уровеньвисокій уровень0,500,630,750,881,001,251,501,752,00політіческіе факториріск націоналізації 1 ризик експропріації 1 ризик військових дій і заворушень 1 корупція 1 зміна державної політики 1 соціальні факториуровень освіти і культура населення, потреби 1 структура населення 1 щільність заселення 1 демографія 1 загальноекономічні факториуровень інфляції 1 податки в галузі нерухомості 1 фінансування будівництва та реконструкції 1 пропозиція 1 попит 1 рівень життя населення 1 стан та перспективи будівництва 1 терміни кредитування 1 процентні ставки 1 умови виділення коштів 1 перспективи ринку нерухомості 1 фізичні факториекологія 1 географічне положення 1 геологія 1 геодезія 1 топографія 1 природа 1 сейсмічність 1 технологічні рішення в галузі землекористування кількість наблюденій0008145000вес0007,04146,25000взвешенная сумма27,29колічество факторов27оценка коефіцієнта бета1,011
Таблиця 15. Розрахунок рівня бета - коефіцієнта (песимістичний варіант)
фактори ріскауровень мінливості фактора рісканізкій уровеньнормальний уровеньвисокій уровень0,500,630,750,881,001,251,501,752,00політіческіе факториріск націоналізації 1 ризик експропріації 1 ризик військових дій і заворушень 1 корупція 1 зміна державної політики соціальні факториуровень освіти і культура населення, потреби 1 структура населення 1 щільність заселення 1 демографія 1 загальноекономічні факториуровень інфляції 1 податки в галузі нерухомості 1 фінансування будівництва та реконструкції 1 пропозиція 1 попит 1 рівень життя населення 1 стан та перспективи будівництва 1 терміни кредитування 1 процентні ставки 1 умови виділення коштів 1 перспективи ринку нерухомості 1 фізичні факториекологія 1 географічне положення 1 геологія 1 геодезія 1 топографія 1 природа 1 сейсмічність 1 технологічні рішення в галузі землекористування кількість наблюденій0000132020вес000013,75303,50взвешенная сумма38,25колічество факторов26оценка коефіцієнта бета1,471
Несистематичний ризик - це ризик, пов'язаний з конкретною оцінюваної власністю і незалежний від ризиків, що поширюються на порівнянні об'єкти. Також здійснюється розрахунок для трьох варіантів розвитку подій: оптимістичний (табл. 16), найбільш ймовірний (табл. 17), песимістичний (табл. 18).
Таблиця 16. Розрахунок рівня несистематичного ризику (оптимістичний варіант)
фактори ріскауровень фактора рісканізкій рісксредній рісквисокій риск0,5%1,00%2,00%3,00%3,50%4,50%5,50%6,00%7,00%местоположениетранспортная доступність 1 пішохідна доступність 1 наявність і стан комунікацій 1 розміщення об'єкта ...
